Diagnostic Bruit (PEB) autour des aéroports Marseille-Provence (Marignane/Vitrolles) et Toulon-Hyères

Quand le Diagnostic Bruit (ENSA / PEB) est-il obligatoire pour vendre ou louer en région PACA ?

Depuis le 1er juin 2020 (article L.112-11 du Code de l'urbanisme), toute vente ou mise en location d'un logement ou d'un terrain constructible situé dans l'une des zones (A, B, C ou D) d'un Plan d'Exposition au Bruit (PEB) d'un aérodrome civil ou militaire de région PACA impose d'annexer un État des Nuisances Sonores Aériennes (ENSA) au Dossier de Diagnostic Technique (DDT), sous peine d'engager la responsabilité du vendeur ou du bailleur.

Votre bien est proche d'un aéroport ou d'une base aérienne en PACA ?

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Qu'est-ce que l'État des Nuisances Sonores Aériennes (ENSA) et comment fonctionnent les zones A, B, C et D du PEB ?

Instauré par la loi d'orientation des mobilités (LOM) et entré en vigueur le 1er juin 2020 (codifié à l'article L.112-11 du Code de l'urbanisme), le Diagnostic Bruit — officiellement appelé État des Nuisances Sonores Aériennes (ENSA) doit obligatoirement être intégré au Dossier de Diagnostic Technique (DDT) lors de toute vente (maison, appartement, immeuble ou terrain constructible) et de toute mise en location (vide, meublée ou saisonnière) dès lors que le bien est situé dans le périmètre d'un Plan d'Exposition au Bruit (PEB).

Le PEB est un document d'urbanisme arrêté par le préfet de chaque département (13, 83, 06, 84, 04, 05) qui modélise l'empreinte acoustique du trafic aérien actuel et projeté à 15–20 ans à l'aide de l'indice européen $L_{den}$ (Level day-evening-night), lequel pondère plus fortement les vols de soirée (18h–22h, +5 dB) et de nuit (22h–6h, +10 dB).

Le territoire autour des pistes est ainsi découpé en quatre zones concentriques : - Zone A (gêne très forte, $L_{den} > 70 \text{ dB}$) et Zone B (gêne forte, $L_{den}$ entre 62/65 et 70 dB) : toute construction neuve de logements y est interdite, mais la vente et la location des habitations existantes restent tout à fait autorisées avec l'ENSA. - Zone C (gêne modérée, $L_{den}$ entre 55/57 et 62/65 dB) : constructions individuelles nouvelles très restreintes. - Zone D (gêne faible mais perceptible, $L_{den}$ entre 50 et 55 dB) : obligatoire autour des grands aéroports comme Marseille-Provence et Nice Côte d'Azur ; les constructions neuves y sont autorisées sous réserve d'une isolation acoustique renforcée.

Aéroport Marseille-Provence (Marignane) et aérodrome d'Aix-les-Milles : les communes du 13 concernées

Dans les Bouches-du-Rhône (13), l'Aéroport international Marseille-Provence (AMP à Marignane) — deuxième aéroport régional de France avec plus de 11 millions de passagers par an, une base d'avions bombardiers d'eau de la Sécurité Civile (Canadair et Dash), le siège d'Airbus Helicopters et des vols cargo nocturnes — génère un PEB qui s'étire sur un axe Nord-Ouest / Sud-Est depuis l'Étang de Berre jusqu'aux collines de l'Estaque.

Lors d'un diagnostic immobilier autour de Marseille et d'Aix-en-Provence, l'ENSA est systématiquement requis pour les parcelles situées dans le PEB sur les communes de Marignane, Saint-Victoret, Vitrolles, Gignac-la-Nerthe, Les Pennes-Mirabeau, Châteauneuf-les-Martigues, Rognac et Berre-l'Étang.

Mais attention : Marseille-Provence est loin d'être le seul aérodrome générateur d'ENSA dans le 13 ! Vous devez également fournir un diagnostic Bruit si votre bien se trouve dans le PEB de : - L'aérodrome d'Aix-les-Milles (impactant les quartiers sud-ouest d'Aix-en-Provence : Les Milles, La Duranne, Luynes, ainsi que Bouc-Bel-Air et Éguilles) ; - La Base Aérienne 701 de Salon-de-Provence (patrouille de France et avions-écoles : Salon-de-Provence, Lançon-Provence, Pelissanne, Grans) ; - La Base Aérienne 125 d'Istres-Le Tube (Istres, Miramas, Saint-Mitre-les-Remparts).

Toulon-Hyères (83), Nice Côte d'Azur et Cannes-Mandelieu (06), Avignon et Orange (84) : la carte complète en PACA

Dans les autres départements de la région PACA, la vigilance sur l'ENSA est tout aussi cruciale pour les vendeurs et les bailleurs :

• Dans le Var (83) : autour de Toulon, l'aéroport mixte civil et militaire de Toulon-Hyères (Base d'aéronautique navale d'Hyères — BAN) soumet au PEB une large bande littorale et résidentielle d'Hyères-les-Palmiers (quartiers de L'Ayguade, Ceinturon, Le Palyvestre, La Capte, Les Salins, Costebelle, l'Almanarre), ainsi que des secteurs de Carqueiranne et de La Crau. N'oublions pas non plus les PEB de l'aérodrome du Golfe de Saint-Tropez à La Môle, de l'aéroport du Castellet (Le Castellet / Signes), de Cuers-Pierrefeu et de Fayence-Tourrettes.
• Dans les Alpes-Maritimes (06) : l'Aéroport international Nice Côte d'Azur, dont les pistes sont gagnées sur la mer à l'embouchure du Var, génère un PEB littoral couvrant les façades maritimes de Nice (Promenade des Anglais, Arenas, Californie, Fabron), Saint-Laurent-du-Var, Cagnes-sur-Mer (Cros-de-Cagnes), Villeneuve-Loubet et Antibes (cap d'Antibes), tandis qu'à l'ouest l'aéroport d'affaires de Cannes-Mandelieu couvre Cannes (La Bocca) et Mandelieu-la-Napoule.
• Dans le Vaucluse (84) : l'ENSA s'impose autour de l'aéroport d'Avignon-Provence (Avignon Montfavet, Caumont-sur-Durance, Morières-lès-Avignon, Châteauneuf-de-Gadagne), de la Base Aérienne 115 d'Orange-Caritat (Orange, Jonquières, Camaret-sur-Aigues, Courthézon, Sérignan-du-Comtat, Uchaux) et de l'aérodrome de Carpentras.

PEB vs Plan de Gêne Sonore (PGS) : comment obtenir jusqu'à 80 % d'aides pour changer vos fenêtres ?

C'est une information financière précieuse que nos diagnostiqueurs certifiés partagent avec les vendeurs et les acquéreurs de maisons et d'appartements situés à Saint-Victoret, Marignane, Vitrolles, Les Pennes-Mirabeau, Nice-Ouest ou Saint-Laurent-du-Var : si votre logement est situé non seulement dans le PEB, mais aussi à l'intérieur du Plan de Gêne Sonore (PGS) d'un grand aéroport (Marseille-Provence ou Nice Côte d'Azur), vous êtes éligible à l'aide financière à l'insonorisation des riverains gérée par l'exploitant aéroportuaire et financée par la Taxe sur les Nuisances Sonores Aériennes (TNSA) payée par les compagnies aériennes !

Cette subvention publique couvre de 80 % à 100 % du montant TTC de l'étude acoustique préalable et des travaux d'isolation phonique (remplacement des fenêtres et portes-fenêtres par des menuiseries acoustiques haute performance, isolation des coffres de volets roulants, pose d'entrées d'air acoustiques hygroréglables et isolation de la toiture), dans la limite de plafonds généreux (pouvant dépasser 12 000 € à 18 000 € pour un pavillon).

Or, remplacer de vieilles fenêtres et isoler la toiture grâce aux aides du PGS aéroportuaire améliore simultanément votre DPE d'une à deux classes énergétiques ! Lors d'une vente à Marignane, Vitrolles ou Saint-Laurent-du-Var, mentionner que le logement a déjà bénéficié du programme d'insonorisation Aéroport Marseille-Provence ou Aéroport Nice Côte d'Azur (ou qu'il y est éligible pour l'acheteur) transforme une contrainte en argument de négociation.

Quelle est la valeur juridique de l'ENSA et combien coûte ce diagnostic en PACA ?

Attention à une idée reçue : contrairement à ce que prévoyait le texte initial avant son examen parlementaire, l'État des Nuisances Sonores Aériennes (ENSA) n'est pas un document purement « indicatif ». L'article L.112-11 du Code de l'urbanisme dispose expressément que l'acquéreur ou le locataire qui n'a pas reçu l'ENSA (ou qui a reçu un ENSA erroné omettant le classement en zone de bruit) peut poursuivre la résolution du contrat (annulation de la vente ou du bail) ou demander au juge une diminution du prix.

Que doit contenir exactement un ENSA conforme en 2026 ? Il doit indiquer clairement l'adresse et les références cadastrales du bien, le nom officiel de l'aérodrome concerné, la zone exacte de bruit (A, B, C ou D) dans laquelle se situe la parcelle, l'extrait cartographique du PEB à l'échelle, l'adresse du portail Géoportail de l'urbanisme permettant de consulter le PEB en ligne, et la mention de la possibilité de consulter le PEB en mairie.

Bonne nouvelle côté budget : lorsque vous commandez un pack de diagnostics immobiliers (DPE + ERP + Amiante/Termites/Élec/Gaz) auprès d'un diagnostiqueur certifié via notre plateforme, l'ENSA est inclus gratuitement ou facturé entre 0 € et 25 € TTC en complément de l'ERP, et bénéficie d'une validité de 6 mois couverte par l'assurance RC Pro du cabinet. Commandez dès maintenant vos devis ENSA, ERP et DPE en PACA.

L'essentiel

En région PACA, toute vente ou location d'un bien immobilier (ou terrain constructible) situé dans le Plan d'Exposition au Bruit (PEB — zones A, B, C ou D) d'un aéroport civil ou militaire — notamment Marseille-Provence à Marignane/Vitrolles, Nice Côte d'Azur, Toulon-Hyères, Cannes-Mandelieu, Avignon-Caumont et les Bases Aériennes de Salon, Istres et Orange — impose d'annexer l'État des Nuisances Sonores Aériennes (ENSA) au dossier de diagnostic technique, sous peine d'annulation de la vente ou de réduction judiciaire du prix.