Valeurs foncières publiées · six départements
Prix au m² en Provence-Alpes-Côte d'Azur
Entre une villa de l'arrière-pays varois et un deux-pièces à cent mètres de la Croisette, le mot « marché » ne désigne pas la même chose. Nous publions le prix médian des ventes réellement signées, au grain le plus fin disponible : la commune, l'arrondissement pour Marseille, la rue quand les transactions sont assez nombreuses pour dire quelque chose.
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Saisissez la voie : vous arrivez sur la page de votre rue, avec les ventes localisées, le prix au m² et les étiquettes énergétiques du voisinage immédiat.
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Marseille, les seize arrondissements
Marseille est découpée en seize arrondissements municipaux, et l'écart de prix entre eux dépasse largement l'écart entre deux communes voisines du département. Une médiane calculée sur la ville entière ne veut à peu près rien dire ; celle de votre arrondissement, si.
Voir la médiane de la commune entière, tous arrondissements confondus.
Les marchés de la région, département par département
Alpes-de-Haute-Provence (04)
Hautes-Alpes (05)
Alpes-Maritimes (06)
Bouches-du-Rhône (13)
Vaucluse (84)
Comment lire une médiane, et pourquoi ce n'est pas une estimation
Les montants publiés sur ces pages proviennent des demandes de valeurs foncières, le fichier que l'administration fiscale tire des actes de vente. Ce sont donc des prix signés, pas des prix affichés dans une vitrine d'agence. L'écart entre les deux n'est pas anecdotique et s'élargit dès que le marché ralentit : le vendeur ajuste rarement son annonce aussi vite que l'acquéreur ajuste son offre.
Nous retenons la médiane, le montant qui coupe les ventes en deux parts égales, et non la moyenne. La distinction est décisive sur ce littoral : quelques transactions à plusieurs millions d'euros suffisent à déplacer une moyenne communale de plusieurs centaines d'euros au mètre carré, et à rendre le chiffre inutilisable pour un appartement ordinaire du même code postal.
Une médiane décrit un ensemble de biens, jamais le vôtre. Elle ignore l'étage, l'exposition, la vue, l'état de la copropriété, la présence d'un extérieur ou d'un stationnement, autant de postes qui pèsent lourd ici. Prenez-la comme un point de départ de négociation, et non comme une valeur vénale.
Ce qui déforme les prix en Provence-Alpes-Côte d'Azur
Trois traits régionaux expliquent l'essentiel des écarts que vous allez lire, et il vaut mieux les avoir en tête avant de comparer deux communes.
La distance à la mer se paie plus que la distance à la gare. Sur la bande littorale, le gradient de prix s'organise perpendiculairement à la côte, sur quelques kilomètres seulement. Deux communes limitrophes, l'une ouverte sur la mer et l'autre dans le premier repli de collines, relèvent de deux marchés différents, avec des acquéreurs différents.
La résidence secondaire pèse sur le volume comme sur le prix. La région compte parmi les plus fortes proportions de logements occupés une partie de l'année seulement, sur le littoral azuréen et varois, dans les stations alpines et dans le Luberon. Ces acquéreurs n'arbitrent pas au regard d'un bassin d'emploi local, et une commune peut donc afficher un prix élevé sans dynamisme économique particulier.
La maison individuelle domine hors des centres. L'arrière-pays et une large part du Var et du Vaucluse se vendent en villas et en terrains, avec une variabilité de surface bien supérieure à celle d'un parc d'appartements. Le prix au m² y est mécaniquement moins stable d'une vente à l'autre : regardez le nombre de transactions qui a servi à le calculer avant de vous y fier.
Le prix au m² ne vaut que multiplié par la bonne surface
Reste le dernier écueil, le plus banal et le plus coûteux : la surface. Entre celle qu'annonce un vendeur et celle que mesure un professionnel, l'écart se compte en mètres carrés réels, donc en milliers d'euros. Vérifiez la surface loi Carrez avant de faire le produit. Et si le logement porte une étiquette F ou G, la négociation ne se joue plus seulement sur le prix affiché : les échéances d'interdiction de location changent l'équation pour un investisseur, sujet que nous chiffrons sur nos pages valeur verte.
Loyers de référence
Niveau de loyer indicatif, par catégorie de logement, issu de la carte des loyers de l'ANIL. Le rendement brut se calcule en regard du prix de vente médian. À manier avec prudence dans les communes touristiques : une part du parc y part au meublé de tourisme, à la semaine, et non en location annuelle.
Vous vendez sur la côte ou dans l'arrière-pays ?
Un dossier de vente de maison en PACA est plus lourd qu'un dossier d'appartement : au diagnostic énergétique s'ajoutent souvent l'état des risques, les termites en zone arrêtée et le mesurage. Faites-le chiffrer d'un coup par des diagnostiqueurs certifiés, gratuitement et sans engagement.