La classe F, concrètement
Derrière la lettre F, deux bornes chiffrées : de 331 à 420 kWh/m²/an d'énergie primaire consommée, et de 71 à 100 kg CO₂/m²/an d'émissions. Sur le document remis par le diagnostiqueur, cette combinaison se lit « logement très peu performant ».
Cette lettre désigne un logement dont l'enveloppe et le chauffage sont l'un et l'autre à reprendre. Dans le parc régional, il s'agit le plus souvent d'une maison antérieure aux premières règles thermiques, non isolée, chauffée par convecteurs ou par une chaudière ancienne, ou d'un logement de dernier étage sous une toiture jamais traitée.
La classe retenue est la moins favorable des deux échelles. Un logement peut donc y figurer par ses seules émissions, cas typique du fioul et du gaz ancien, alors que sa consommation relèverait d'un niveau supérieur. Le rapport permet de le vérifier en une lecture, et cette lecture décide de la nature des travaux : sur le générateur ou sur le bâti.
L'écart entre le littoral et les Alpes du Sud joue dans les deux sens. Un bâti identique produit une consommation calculée plus faible dans les Alpes-Maritimes, les Bouches-du-Rhône et le Var que dans les Hautes-Alpes, où la zone climatique est celle de la montagne. Un logement littoral classé F l'est donc malgré un climat favorable, ce qui en dit long sur l'état de son enveloppe.
Le poids de la classe F sur les six départements
Notre extraction régionale de la base ADEME compte 1 235 647 diagnostics ; 48 840 d'entre eux aboutissent à la lettre F, ce qui en fait 4 % des logements diagnostiqués de la région.
Lisez ce pourcentage pour ce qu'il mesure : les biens passés entre les mains d'un diagnostiqueur depuis juillet 2021, donc surtout ceux qui se vendent ou se louent. Le parc total, résidences secondaires fermées l'hiver comprises, n'y figure pas en entier. La répartition commune par commune affine le constat pour votre secteur.
Louer un logement classé F : où en est le calendrier
Oui, jusqu'au 1er janvier 2028, mais le loyer est gelé depuis le 24 août 2022.
La location reste autorisée jusqu'au 1er janvier 2028. À cette date, un logement classé F ne pourra plus faire l'objet d'un nouveau bail en France métropolitaine, en application de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021.
Le gel du loyer s'applique déjà, et il est complet : ni révision annuelle indexée, ni réévaluation entre deux locataires, ni hausse au renouvellement. L'annonce doit en outre porter la mention d'une consommation énergétique excessive, obligatoire pour les classes F et G.
La location saisonnière n'offre pas d'échappatoire : la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 ferme les nouvelles autorisations de changement d'usage aux logements situés sous le plancher de la classe E, dans les communes qui délivrent ces autorisations. L'enregistrement de tout meublé de tourisme sur le téléservice national est par ailleurs exigé au plus tard le 20 mai 2026.
Depuis le 24 août 2022, le loyer d'un logement classé F ou G ne peut plus être augmenté, ni à la relocation, ni au renouvellement du bail, ni par la révision annuelle.
Les échéances de location, dans l'ordre
- 1er janvier 2025 : Les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location.
- 1er janvier 2028 : Les logements classés F rejoindront cette interdiction.
- 1er janvier 2034 : Les logements classés E la rejoindront à leur tour.
Ces dates s'appliquent telles quelles sur les six départements de la région, comme partout en métropole ; seul l'outre-mer bénéficie d'un calendrier décalé.
La vente d'un logement F
L'audit énergétique est obligatoire depuis le 1er avril 2023 pour vendre un logement classé F en monopropriété. Il doit être remis à l'acquéreur dès la première visite, au même titre que le diagnostic de performance énergétique, et il décrit des scénarios de travaux chiffrés.
La mention de consommation énergétique excessive figure dans l'annonce et filtre les acheteurs avant même la visite, en particulier les investisseurs, qui lisent d'abord la date de 2028. L'écart de prix constaté sur ce type de bien varie fortement selon le marché local et l'état du reste de la maison : il se mesure sur des ventes comparables, il ne se déduit pas d'un pourcentage général.
Vendre à un acquéreur qui prévoit de rénover reste une issue courante. Le vendeur qui a fait établir l'audit et rassemblé des devis d'entreprises récupère une partie de la négociation qu'il perdrait sinon, l'acheteur ayant tendance à surestimer un coût de travaux qu'il ne connaît pas.
L'audit énergétique à la vente, classe par classe
- 1er avril 2023 : classes F et G.
- 1er janvier 2025 : classe E.
- 1er janvier 2034 : classe D.
Cet audit ne vise que les maisons et immeubles détenus par un seul propriétaire, cas très répandu ici où la maison individuelle domine le parc. Il s'ajoute au DPE sans jamais s'y substituer.
Faire progresser un logement F
Sortir de cette classe suppose presque toujours un bouquet de travaux et non un geste isolé : isolation de la toiture, isolation des murs, remplacement du générateur, reprise de la ventilation. L'audit énergétique fournit exactement ce chiffrage, ce qui en fait un point de départ utile même quand la vente n'est pas décidée.
L'échéance de 2028 impose son propre calendrier. Entre l'étude, le vote en assemblée générale pour un logement en copropriété, les délais des entreprises et l'instruction des aides, un chantier lourd se compte en mois. Un bailleur qui vise une relocation en 2028 travaille sur un délai plus court qu'il n'y paraît.
En copropriété, la marge individuelle est faible quand le chauffage est collectif et que les façades relèvent de l'assemblée générale. Le plan pluriannuel de travaux et le diagnostic collectif, obligatoire depuis le 1er janvier 2026 pour toute copropriété dont le permis de construire est antérieur à 2013, disent ce que l'immeuble a déjà décidé et ce qu'il reste à voter.
Deux réflexes avant de budgéter quoi que ce soit : passer le bien au simulateur DPE gratuit pour situer la lettre probable, puis retrouver le diagnostic déjà enregistré si le logement a été vendu ou loué depuis 2021.
Les sept classes, côte à côte
| Classe | Énergie (kWh/m²/an) | Climat (kg CO₂/m²/an) |
|---|---|---|
| Classe A | jusqu'à 70 | jusqu'à 6 |
| Classe B | de 71 à 110 | de 7 à 11 |
| Classe C | de 111 à 180 | de 12 à 30 |
| Classe D | de 181 à 250 | de 31 à 50 |
| Classe E | de 251 à 330 | de 51 à 70 |
| Classe F | de 331 à 420 | de 71 à 100 |
| Classe G | plus de 420 | plus de 100 |
L'étiquette retenue est toujours la moins bonne des deux. Ces seuils sont assouplis pour les logements de moins de 40 m² depuis l'arrêté du 25 mars 2024, et le calcul de la part électrique a changé au 1er janvier 2026.