Combien la lettre de votre diagnostic vous coûte à la revente

Ce qui est local, et ce qui ne l'est pas

Autant l'annoncer avant le résultat. Une seule des trois briques est régionale : le prix au mètre carré, qui vient des transactions réellement enregistrées autour du bien et porte donc tout ce qui fait la valeur d'un emplacement, la vue, la distance à la mer, la commune. Les écarts par lettre, eux, sont mesurés à l'échelle nationale, faute d'un volume de ventes appariées suffisant pour publier une décote régionale qui tienne. Les afficher comme un chiffre local serait une facilité que la donnée ne permet pas.

L'écart entre maison et appartement, en revanche, est bien pris en compte, et il est considérable : une maison classée G se vend en médiane 16,4 % moins cher qu'une maison D comparable, un appartement G 6,5 %. Dans une région où le bien type est la villa sur sa parcelle, c'est la première colonne qui s'applique le plus souvent, et c'est la plus sévère des deux.

Résidence secondaire : la valeur baisse, la règle ne s'applique pas

C'est la particularité régionale la plus mal comprise. Près d'un logement sur six n'est pas une résidence principale ici, entre le littoral des Alpes-Maritimes et du Var, les stations des Alpes du Sud et le Luberon. Or le calendrier d'interdiction de louer, qui ferme la location aux logements classés G depuis 2025, aux F en 2028 et aux E en 2034, ne vise que les résidences principales.

Un propriétaire de maison secondaire peut donc conserver un bien classé G sans jamais rien enfreindre. Deux choses le rattrapent au moment de vendre : l'audit énergétique, dû à la vente d'une maison classée E, F ou G quel que soit son usage, et la moins-value, qui ne fait aucune différence entre une résidence principale et une maison de vacances. La contrainte est absente, le coût ne l'est pas.

Le cas du meublé de tourisme évolue à part. La loi du 19 novembre 2024 a engagé son rapprochement avec le régime commun, avec un enregistrement national et un plancher de performance dont les échéances s'échelonnent. Ce qui n'est pas encore entré en vigueur ne s'applique pas aujourd'hui, et se présente comme tel.

Ce que l'estimation ne prétend pas être

Le calcul suppose que le prix médian observé autour du bien correspond à peu près à celui d'un logement classé D, la lettre médiane du parc vendu, puis applique l'écart de votre lettre à cette base. C'est une hypothèse, assumée, et elle vaut mieux dans une rue homogène que dans un secteur qui mêle un lotissement récent et un centre ancien.

Trois choses lui échappent par construction : l'état réel du bien au-delà de son énergie, la vue et l'exposition à l'échelle de la parcelle, et le moment du marché. Un avis de valeur professionnel les intègre, pas un calcul. Le chiffre sert à savoir si l'enjeu se compte en milliers ou en dizaines de milliers d'euros, ce qui suffit à décider s'il faut faire chiffrer des travaux.