Diagnostics immobiliers dans les Bouches-du-Rhône (13) — Aix-en-Provence, Arles, Martigues, Aubagne et La Ciotat

Quelles sont les obligations de diagnostics immobiliers dans les Bouches-du-Rhône (13) en 2026 ?

Dans les 119 communes des Bouches-du-Rhône (13), la vente ou la location impose en 2026 un DPE calculé en zone climatique méditerranéenne H3, un diagnostic Termites obligatoire à la vente sur 100 % du département (validité 6 mois), et un ERP adapté à chaque bassin (sismicité 4 et argiles au Pays d'Aix, PPRT Seveso autour de l'Étang de Berre, PPRI Rhône à Arles, OLD feux de forêt et PEB aéroportuaire à Marignane/Salon).

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Pays d'Aix-en-Provence : pierre de Rognes, faille sismique de la Trévaresse, argiles et risque minier à Gardanne

Deuxième pôle urbain de la métropole et marché immobilier parmi les plus valorisés de France, le bassin d'Aix-en-Provence (incluant Venelles, Éguilles, Puyricard, Bouc-Bel-Air, Cabriès, Meyreuil, Le Tholonet et Trets) présente quatre particularités techniques majeures lors de l'établissement du Dossier de Diagnostic Technique (DDT) en 2026.

La première concerne le DPE à Aix-en-Provence dans le centre historique (quartier Mazarin, Cours Mirabeau, place des Prêcheurs, Bourgtheroulde) : les hôtels particuliers et immeubles des XVIIe et XVIIIe siècles sont bâtis en pierre calcaire coquillière jaune (pierre de Rognes, de Bibémus ou de Calissanne) de 50 à 70 cm d'épaisseur. En zone climatique H3, les appartements en étage intermédiaire profitent d'une excellente inertie et du nouveau coefficient électrique 1,9 en 2026, tandis que les bastides aixoises de la campagne environnante gagnent aisément 2 classes grâce à l'installation d'une pompe à chaleur air/eau ou air/air gainable.

Sur le plan de l'État des Risques et Pollutions (ERP), le Pays d'Aix concentre trois aléas géologiques très surveillés par les notaires : 1) le zonage sismique de niveau 4 (moyen) sur le nord du bassin aixois (Lambesc, Rognes, Saint-Cannat, Venelles, Meyrargues, Le Puy-Sainte-Réparade), épicentre du séisme historique de Provence de 1909 lié à la faille de la Trévaresse ; 2) l'aléa fort de retrait-gonflement des argiles (RGA) responsable de nombreuses fissurations de villas et couvert par des Plans de Prévention des Risques Mouvements Différentiels d'Argiles ; 3) dans le bassin de Gardanne, Meyreuil, Bouc-Bel-Air, Simiane-Collongue, Mimet et Gréasque, l'obligation d'intégrer le Plan de Prévention des Risques Miniers (PPRM) lié aux anciennes galeries d'exploitation de lignite du bassin houiller de Provence.

Martigues, Istres, Vitrolles, Marignane et Fos-sur-Mer : PPRT Seveso et Diagnostic Bruit (PEB)

Autour de l'Étang de Berre et du Golfe de Fos (Martigues, Istres, Fos-sur-Mer, Port-de-Bouc, Châteauneuf-les-Martigues, Berre-l'Étang, Rognac, Vitrolles et Marignane), le diagnostic immobilier requiert une maîtrise rigoureuse des risques technologiques et des nuisances sonores aériennes.

D'une part, ce territoire abrite la première concentration de sites industriels et pétrochimiques classés Seveso seuil haut de la façade méditerranéenne (pôle de Lavéra à Martigues, zone industrialo-portuaire de Fos-sur-Mer, complexe pétrochimique de Berre-l'Étang, La Mède). Pour toute vente ou location d'un bien situé dans le périmètre d'un Plan de Prévention des Risques Technologiques (PPRT) approuvé, l'ERP doit impérativement préciser la zone réglementaire (effets thermiques, toxiques ou de surpression) et indiquer si des travaux de renforcement des menuiseries vitrées (confinement) ont été prescrits et réalisés.

D'autre part, le Diagnostic Bruit (ENSA) est obligatoire pour des dizaines de milliers de logements situés dans les Plans d'Exposition au Bruit (PEB) des trois grandes plateformes aéronautiques de l'ouest du département : l'Aéroport Marseille-Provence à Marignane (impactant Marignane, Saint-Victoret, Vitrolles, Gignac-la-Nerthe, Les Pennes-Mirabeau, Châteauneuf-les-Martigues et Berre-l'Étang), la Base Aérienne 125 d'Istres-Le Tube (Istres, Miramas, Saint-Mitre-les-Remparts) et la Base Aérienne 701 de Salon-de-Provence (Salon, Lançon-Provence, Pelissanne).

Arles, Salon-de-Provence, Saint-Rémy et les Alpilles : PPRI Rhône, pierre de Fontvieille et OLD

Dans l'ouest des Bouches-du-Rhône, du Pays d'Arles et de la Camargue jusqu'au massif des Alpilles (Saint-Rémy-de-Provence, Maussane-les-Alpilles, Eygalières, Fontvieille, Les Baux-de-Provence, Tarascon, Châteaurenard) et au Pays Salonais (Salon-de-Provence, Eyguières, Mallemort), l'expertise diagnostique combine patrimoine rural de prestige et risques hydrologiques majeurs.

À Arles, plus vaste commune de France métropolitaine, ainsi qu'à Tarascon, Boulbon et aux Saintes-Maries-de-la-Mer, l'ERP est dominé par le Plan de Prévention des Risques d'Inondation (PPRI) du Rhône (marqué par la crue de décembre 2003). Tout vendeur d'une maison arlésienne (notamment dans les quartiers de Trinquetaille, Barriol, Trébon ou en zone rurale de Camargue et du Plan du Bourg) doit vérifier la cote de référence NGF de son plancher habitable et déclarer dans l'ERP tout sinistre indemnisé au titre des catastrophes naturelles.

Dans les Alpilles, où les mas et bastides bâtis en pierre de Fontvieille ou des Estaillades s'échangent à des niveaux de prix comparables au littoral azuréen, trois points retiennent toute l'attention : l'Obligation Légale de Débroussaillement (OLD) ultra-surveillée autour du massif des Alpilles (souvent soumise à des arrêtés de fermeture estivale des massifs et à des prescriptions strictes de 50 à 100 mètres), le contrôle d'assainissement autonome (SPANC) pour les propriétés hors agglomération, et le diagnostic Termites (obligatoire dans les 119 communes du 13).

Aubagne, Allauch, Cassis et La Ciotat : collines de Pagnol, cabanons et littoral Est

À l'est de Marseille, la vallée de l'Huveaune et le littoral des Calanques (Aubagne, Gémenos, Roquevaire, Auriol, La Penne-sur-Huveaune, Allauch, Plan-de-Cuques, Carnoux-en-Provence, Cassis et La Ciotat) offrent un marché très dynamique de villas sur restanques et d'appartements balnéaires.

Dans le bassin d'Aubagne, Roquevaire et Gémenos, l'ERP doit intégrer à la fois le PPRI de l'Huveaune, les Plans de Prévention des Risques de Mouvements de Terrain (argiles, glissements de versants et cavités souterraines / gypse) et l'OLD feux de forêt au pied du massif du Garlaban et de la Sainte-Baume.

Sur la côte, à Cassis et La Ciotat, les propriétaires bailleurs et vendeurs doivent composer en 2026 avec deux exigences phares : d'une part, l'encadrement strict des meublés de tourisme sous l'empire de la Loi Le Meur (exigeant un DPE classé entre A et E pour obtenir l'autorisation de changement d'usage d'une location Airbnb) ; d'autre part, sur les appartements proches des plages (Fontsainte, Lumière, Liouquet, Grande Mer), la vigilance accrue lors du diagnostic électricité et du diagnostic plomb face à la corrosion accélérée des tableaux électriques et des peintures extérieures de garde-corps par les embruns marins.

Tarifs 2026 des diagnostics immobiliers dans les Bouches-du-Rhône (13)

Que votre bien soit situé à Aix-en-Provence, Arles, Martigues, Salon-de-Provence, Aubagne, Istres, Vitrolles ou La Ciotat, rappelons que 100 % des 119 communes des Bouches-du-Rhône sont couvertes par l'arrêté préfectoral Termites. Toute vente immobilière dans le 13 nécessite donc impérativement l'état parasitaire Termites de moins de 6 mois en complément du DPE, de l'ERP et, selon l'âge du bien et de ses équipements, des diagnostics Amiante (< juillet 1997), Plomb (< 1949), Gaz (> 15 ans), Électricité (> 15 ans) et Loi Carrez.

En 2026, les tarifs moyens TTC pratiqués par les diagnostiqueurs certifiés dans les Bouches-du-Rhône s'établissent comme suit : - DPE seul (appartement ou maison individuelle en zone H3) : 105 € à 155 € TTC. - Pack Location Appartement (DPE + ERP + Boutin + Élec/Gaz + Plomb) : 180 € à 270 € TTC. - Pack Vente Appartement T2 à T4 (DPE + Amiante + Termites + Carrez + ERP + Élec/Gaz) : 230 € à 340 € TTC. - Pack Vente Villa / Bastide / Mas (Pack complet + contrôle sécurité piscine) : 380 € à 540 € TTC.

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L'essentiel

Dans les Bouches-du-Rhône (13 — Aix-en-Provence, Arles, Salon-de-Provence, Martigues, Istres, Vitrolles, Aubagne, La Ciotat, Cassis), toute transaction immobilière en 2026 exige un DPE valorisé par la zone climatique méditerranéenne H3 et le coefficient électrique 1,9, un diagnostic Termites obligatoire sur les 119 communes du département, ainsi qu'un ERP sur-mesure intégrant l'OLD feux de forêt, le PPRM minier à Gardanne, la sismicité 4 au Pays d'Aix, les PPRT Seveso autour de l'Étang de Berre et le PPRI Rhône à Arles.