Diviser une villa provençale en 2 ou 3 logements : diagnostics obligatoires, compteurs Enedis et Loi Carrez

Quels diagnostics immobiliers sont obligatoires pour diviser une villa en plusieurs logements en PACA en 2026 ?

Pour louer ou vendre séparément 2 ou 3 logements issus de la division d'une villa en PACA, chaque appartement autonome doit disposer de son propre Dossier de Diagnostic Technique individuel : un DPE par logement, un mesurage Loi Boutin (location) ou Loi Carrez (vente en copropriété), un diagnostic Électricité par tableau divisionnaire/compteur Enedis, ainsi que l'Amiante, les Termites et l'ERP. Si l'immeuble mis en copropriété a plus de 10 ans, un Diagnostic Technique Global (DTG) est obligatoire.

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Pourquoi la villa provençale sur deux niveaux (rez-de-jardin + étage) se prête-t-elle idéalement à la division ?

Dans toute la région Provence-Alpes-Côte d'Azur — des collines de Marseille (Château-Gombert, Saint-Barnabé, Valentine, Roucas-Blanc), d'Allauch et d'Aix-en-Provence jusqu'aux coteaux de Toulon, Hyères, Six-Fours, Fréjus, Cagnes-sur-Mer, Antibes et Nice —, des dizaines de milliers de villas construites entre 1955 et 1995 sur des terrains en pente ou en restanques partagent exactement la même architecture : - Un niveau supérieur (1er étage ou rez-de-chaussée haut) accessible par un escalier extérieur à balustres avec terrasse, abritant le logement principal de 90 à 120 m² ; - Un niveau inférieur (rez-de-jardin ou sous-sol semi-enterré) ouvrant de plain-pied côté sud sur le jardin et la piscine, initialement composé d'un grand garage, d'une buanderie, d'une chaufferie et d'une ou deux chambres d'amis.

Avec la hausse des prix au mètre carré et les besoins de logement étudiant, saisonnier ou intergénérationnel, transformer ce rez-de-jardin en un appartement T2 ou T3 indépendant (ou diviser une grande maison de maître de 180 m² en deux ou trois lots) permet soit de générer un revenu locatif élevé, soit de vendre un lot pour financer la rénovation énergétique du reste de la propriété. Mais quelles sont les règles techniques et juridiques en 2026 ?

1 logement = 1 DPE et 1 DDT complet : comment diagnostiquer chaque lot après division ?

La règle fondamentale posée par le Code de la construction et de l'habitation est limpide : dès lors que vous mettez en location (vide, meublée ou saisonnière Airbnb) ou en vente à la découpe des appartements autonomes issus de la division d'une villa, chaque logement distinct doit disposer de son propre Dossier de Diagnostic Technique (DDT) individuel !

Concrètement, pour une villa divisée en deux appartements (un T2 au rez-de-jardin et un T4 à l'étage), notre diagnostiqueur certifié établit : 1. Deux Diagnostics de Performance Énergétique (DPE) distincts (avec deux numéros d'enregistrement ADEME à 13 chiffres différents). Attention : le T2 en rez-de-jardin (souvent en contact avec le terre-plein et doté de plafonds plus bas de 2,20 m à 2,40 m) et le T4 à l'étage (situé sous la toiture en tuiles canal) n'ont pas les mêmes parois déperditives ni parfois les mêmes systèmes de chauffage ! Isoler le plancher intermédiaire et poser un split de climatisation réversible (PAC air/air) dans le T2 du bas plus un chauffe-eau extra-plat garantit d'obtenir une excellente note C ou D sur chacun des deux DPE en zone climatique H3. 2. Deux mesurages de surface certifiés : en location, deux certificats Loi Boutin (en vérifiant scrupuleusement que le rez-de-jardin transformé respecte la hauteur sous plafond minimale de 2,20 mètres ou le volume habitable d'au moins 20 m³ exigé par le décret décence !) ; en vente de lots de copropriété, deux certificats Loi Carrez (qui excluent toutes les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre). 3. Deux diagnostics Électricité (et Gaz le cas échéant) vérifiant la sécurité du tableau électrique propre à chaque logement, ainsi que le repérage Amiante et Termites.

Mise en copropriété d'une villa de plus de 10 ans : l'obligation du Diagnostic Technique Global (DTG)

Si votre objectif n'est pas seulement de louer les appartements créés tout en restant l'unique propriétaire de la villa entière, mais de vendre l'un des appartements (ou tous les appartements) séparément à des acheteurs différents, vous devez juridiquement procéder à la mise en copropriété de l'immeuble.

Cette opération notariale et technique impose trois étapes obligatoires en 2026 : 1. L'établissement de l'État Descriptif de Division (EDD) et des plans de copropriété cotés (définissant avec précision les lots privatifs — Lot n°1 : appartement RDJ + jouissance exclusive d'une portion de jardin, Lot n°2 : appartement 1er étage —, les parties communes — toiture, murs porteurs, allée d'accès, piscine éventuelle — et le calcul des tantièmes / millièmes de copropriété). 2. Le Diagnostic Technique Global (DTG) de mise en copropriété : conformément à l'article L.731-4 du Code de la construction et de l'habitation, pour toute mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de 10 ans, la réalisation d'un DTG est strictement obligatoire ! Ce diagnostic inspecte l'état apparent des futures parties communes (solidité du clos et du couvert, charpente, toiture en tuiles canal, façades, réseaux communs d'évacuation et d'alimentation) et intègre le DPE collectif ou l'audit énergétique. 3. Le Dossier Technique Amiante (DTA) et l'état parasitaire Termites des parties communes nouvellement créées, en plus des diagnostics privatifs de chaque lot vendu.

Compteurs Enedis Linky et sous-compteurs : l'interdiction absolue de revendre l'électricité au locataire

C'est le piège juridique dans lequel tombent de nombreux propriétaires qui aménagent un studio ou un T2 indépendant au rez-de-jardin de leur villa à Marseille, Toulon, Nice, Aix-en-Provence ou Avignon : pour économiser le coût d'un second branchement Enedis, ils conservent un unique compteur électrique Linky pour toute la villa, posent un simple petit « sous-compteur défalcateur » sur le tableau divisionnaire du T2, et refacturent chaque mois les kilowattheures consommés à leur locataire !

Attention : en location nue (et en location meublée hors forfait de charges légal), la revente d'électricité par un propriétaire bailleur à son locataire via un sous-compteur est formellement illégale en France (monopole de fourniture et droit fondamental du locataire résidentiel de choisir librement son fournisseur d'énergie : EDF, Engie, TotalEnergies, etc., consacré par le Code de l'énergie).

• Si vous louez en bail meublé ou bail mobilité / saisonnier, vous pouvez légalement inclure l'électricité dans un forfait de charges fixe (non révisable en fonction de la consommation réelle), mais vous prenez alors le risque financier qu'un locataire laisse tourner le chauffage ou la climatisation fenêtres ouvertes toute l'année !
• Si vous louez en bail vide (ou si vous vendez le lot en copropriété), vous devez obligatoirement demander à Enedis la création d'un Point de Livraison (PDL) indépendant avec son propre compteur Linky et son disjoncteur de branchement, validé par une attestation de conformité Consuel de l'électricien.

Urbanisme en PACA : places de parking au PLU, Permis de diviser et déclaration fiscale H2

Enfin, avant de cloisonner votre villa en 2 ou 3 logements en région PACA, vérifiez trois règles d'urbanisme et de fiscalité locale qui sont systématiquement contrôlées par le notaire lors de la revente future :

1. L'obligation de création de places de stationnement au PLU / PLUi : même si vous divisez une villa existante sans créer un seul mètre carré de surface de plancher supplémentaire et sans modifier la façade, la jurisprudence du Conseil d'État et la quasi-totalité des Plans Locaux d'Urbanisme de PACA (Métropole AMP, TPM, Nice Côte d'Azur, Grand Avignon) imposent de créer sur la parcelle 1,5 à 2 places de parking par nouveau logement créé ! Une déclaration préalable (DP) en mairie est donc nécessaire dès lors que le PLU comporte des normes de stationnement par logement.
2. Le « Permis de diviser » (article L.111-6-1-1 du CCH) : dans plusieurs communes et quartiers de Marseille, de la métropole toulonnaise ou du Vaucluse, une autorisation préalable de division est exigée pour éviter la création de micro-logements indignes (rappelons que l'article L.111-6-1 interdit dans toute la France de diviser un bien en lots de moins de 14 m² et 33 m³).
3. La déclaration fiscale aux impôts fonciers (formulaires Cerfa 6650 « H1 » / 6652 « H2 ») dans les 90 jours suivant l'achèvement de la division, qui crée un identifiant fiscal distinct par logement sur votre avis de taxe foncière.

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L'essentiel

Diviser une villa provençale ou azuréenne en 2 ou 3 logements en 2026 impose de respecter une surface minimale de 14 m² (et 2,20 m de hauteur sous plafond en location), de réaliser un Dossier de Diagnostic Technique complet par appartement créé (un DPE, un mesurage Loi Boutin ou Carrez et un diagnostic Électricité par lot), d'installer un compteur Linky Enedis par logement (avec Consuel) pour éviter la revente illégale d'électricité, de vérifier les règles de stationnement du PLU et, en cas de vente à la découpe d'un bâti de plus de 10 ans, d'établir un Diagnostic Technique Global (DTG) de mise en copropriété.