DPE à Marseille : spécificités de l'immeuble « trois-fenêtres » marseillais, du Panier aux quartiers Sud (7e/8e)

Quelle est la performance DPE typique d'un appartement dans un immeuble trois-fenêtres à Marseille ?

Un appartement situé en étage intermédiaire d'un immeuble « trois-fenêtres » marseillais bénéficie d'une mitoyenneté latérale sur ses deux longs murs pignons (faible surface déperditive sur rue et sur cour/jardin) et obtient généralement une classe D ou C en 2026. À l'inverse, le rez-de-jardin sur caves et le dernier étage sous combles en tuiles canal non isolés tombent souvent en E ou F sans travaux.

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Anatomie thermique du « trois-fenêtres » marseillais : un atout caché pour les étages courants

Né après l'agrandissement de Marseille ordonné par Louis XIV en 1666 et généralisé tout au long du XIXe siècle dans les 1er, 2e, 4e, 5e, 6e et 7e arrondissements (Chave, Longchamp, Préfecture, Notre-Dame-du-Mont, Saint-Victor, Endoume), l'immeuble « trois-fenêtres » obéit à une trame parcellaire immuable : une façade sur rue de 6 à 7 mètres de large percée de trois travées de hautes fenêtres par niveau, pour une profondeur bâtie de 14 à 18 mètres donnant à l'arrière sur un cœur d'îlot arboré ou une cour calme.

Sur le plan énergétique, cette morphologie étroite et profonde produit un phénomène remarquable lors d'un DPE à Marseille : dans un appartement traversant de 75 à 90 m² situé au 1er, 2e ou 3e étage intermédiaire, près de 75 % du périmètre de l'appartement est constitué de murs mitoyens donnant sur les immeubles voisins de gauche et de droite, tandis que le plancher bas et le plafond donnent sur des appartements chauffés.

Or, dans l'algorithme réglementaire 3CL-DPE, les parois mitoyennes avec d'autres locaux chauffés ont un coefficient de déperdition nul ($b = 0$). Les seules parois déperditives sur l'extérieur se résument donc aux deux petits murs de façade (rue et cour), dont près de la moitié de la surface est occupée par les trois grandes portes-fenêtres ! C'est pourquoi, en étage courant, le remplacement des menuiseries bois simple vitrage par du double vitrage moderne suffit souvent à diviser par deux les déperditions d'enveloppe, sans qu'il soit nécessaire d'isoler les murs en moellons calcaires.

Hauteur sous plafond (3,20 m à 3,80 m), tomettes et alcôves : ce que saisit le diagnostiqueur

Lorsqu'un diagnostiqueur certifié inspecte un trois-fenêtres marseillais aux Réformés, au Chapitre, à Vauban ou au Roucas-Blanc, trois particularités architecturales doivent être mesurées avec rigueur pour ne pas fausser le diagnostic DPE.

La première est la hauteur sous plafond (HSP). Alors que le calcul conventionnel standard table sur une hauteur de 2,50 m, l'étage noble (le 1er ou le 2e étage bourgeois avec balcon filant en fer forgé) affiche couramment 3,30 m à 3,70 m sous staff et moulures. Dans le moteur 3CL, une hauteur sous plafond élevée augmente la surface verticale de murs et le volume d'air à chauffer par mètre carré habitable. Si vous avez créé un faux-plafond isolé dans le couloir, la cuisine ou la salle d'eau (pour y loger une VMC ou un gainable), le diagnostiqueur calcule une hauteur sous plafond pondérée par pièce, ce qui améliore immédiatement le bilan thermique.

La deuxième particularité est la pièce noire ou l'alcôve centrale. Historiquement conçue pour abriter le lit à l'abri de la chaleur estivale et du froid hivernal entre le salon sur rue et la salle à manger sur cour, cette zone centrale de l'appartement est dépourvue de fenêtre directe mais bénéficie d'une inertie thermique exceptionnelle grâce aux refends lourds et aux sols en tomettes hexagonales de Salernes posées sur lit de chaux et enfustage bois.

Le piège du dernier étage sous tuiles canal et des chambres de bonnes mansardées

Si les étages intermédiaires du trois-fenêtres marseillais s'en sortent très honorablement au DPE (souvent en classe C ou D dès lors que le chauffage et l'eau chaude sont performants), la situation change du tout au tout au dernier étage sous toiture. Traditionnellement, la charpente provençale des immeubles marseillais repose sur des pannes en bois supportant des chevrons, un platelage de briques plates en terre cuite (« biscottes » ou « malons » de couvert) scellées au plâtre, et des tuiles canal ou tuiles mécaniques de Saint-Henry (fabriquées dans le 16e arrondissement).

Sans matelas isolant rapporté, cette toiture traditionnelle présente un coefficient de transmission thermique très dégradé ($U_{toiture} = 2,3$ à $2,5 \text{ W/m}^2\text{.K}$). Résultat : un T3 de 70 m² au 4e et dernier étage sans ascenseur dans le 6e arrondissement (Castellane / Lodi) perd plus de 55 % de ses calories par le plafond en hiver et se transforme en fournaise sous le soleil de juillet-août, écopant à la fois d'une étiquette E ou F et d'un indicateur de confort d'été « Insuffisant ».

La solution technique la plus efficace consiste, lors d'une réfection de toiture votée en copropriété ou par l'intérieur sous rampants, à intégrer 240 à 300 mm de laine de bois haute densité ou de laine minérale ($R \ge 6,5 \text{ m}^2\text{.K/W}$). En profitant de la grande hauteur sous faitage des derniers étages marseillais, une isolation sous faux-plafond fait bondir l'appartement de 2 classes entières au DPE tout en divisant par trois la température ressentie sous les toits l'été.

Persiennes marseillaises à jalousies et confort d'été en zone H3

Aucun diagnostic énergétique à Marseille, Toulon ou Nice ne peut ignorer le rôle fondamental des volets persiennes en bois à lames orientables (jalousies) ou à projection (« à l'italienne ») qui habillent les façades des trois-fenêtres. Dans le moteur 3CL-DPE, la présence de protections solaires extérieures mobiles est une condition sine qua non pour valider un bon facteur solaire d'été et décrocher la mention « Bon » sur l'indicateur de confort estival.

Une erreur coûteuse commise lors de certaines rénovations d'appartements dans le 1er, le 6e ou le 7e arrondissement consiste à déposer les anciens volets battants persiennés lors du changement des fenêtres sans les remplacer (ou en ne posant que des rideaux intérieurs occultants). Aux yeux de l'algorithme réglementaire de l'ADEME, un vitrage Sud, Est ou Ouest dépourvu de protection solaire extérieure dégrade immédiatement la note de confort d'été et augmente les besoins conventionnels de refroidissement si le logement est climatisé.

Conservez, restaurez ou remplacez toujours vos persiennes extérieures (en bois exotique ou en aluminium thermolaqué autorisé par l'Architecte des Bâtiments de France dans les périmètres protégés du Vieux-Port, du Panier ou du Palais Longchamp) : combinées au caractère traversant est-ouest ou nord-sud du trois-fenêtres qui permet la surventilation nocturne par brise marine, elles garantissent une note maximale au confort d'été.

L'effet du coefficient électrique 1,9 en 2026 sur les trois-fenêtres rénovés

Parce que le gaz de ville a souvent été supprimé dans les cages d'escalier anciennes à structure bois des trois-fenêtres marseillais pour des raisons de sécurité incendie et de vétusté des colonnes montantes en plomb, plus de 65 % des appartements du centre de Marseille sont aujourd'hui chauffés à l'électricité (radiateurs à inertie ou climatisation réversible PAC air/air) avec un ballon d'eau chaude électrique.

L'entrée en vigueur au 1er janvier 2026 du nouveau coefficient d'énergie primaire de l'électricité à 1,9 (contre 2,3 auparavant) profite donc tout particulièrement au marché immobilier phocéen. Un appartement T2 ou T3 de 55 m² dans le quartier du Camas (5e), des Cinq-Avenues (4e) ou de Saint-Lambert (7e) qui avait été classé F à 268 kWhEP/m²/an en 2023 descend automatiquement à 221 kWhEP/m²/an en 2026, passant ainsi en classe D (ou E haut) sans le moindre coup de pinceau !

Et si vous ajoutez un bisplit de climatisation réversible (avec groupe extérieur posé sur le balcon filant côté cour intérieure, hors de vue de la rue) ainsi qu'un chauffe-eau extra-plat intelligent, votre trois-fenêtres marseillais atteint aisément la classe B ou C, valorisant votre patrimoine de +8 % à +14 % à la revente selon les données Notaires-Insee PACA. Demandez dès maintenant vos devis de diagnostiqueurs à Marseille.

L'essentiel

Dans un immeuble « trois-fenêtres » marseillais typique des 1er au 8e arrondissements, la forte mitoyenneté latérale permet aux étages intermédiaires d'atteindre facilement la classe C ou D au DPE 2026 (surtout avec le coefficient électrique 1,9, du double vitrage et une PAC air/air sur cour), tandis que les derniers étages sous tuiles canal et les rez-de-jardin sur caves nécessitent prioritairement une isolation du plafond ou du plancher bas pour quitter les classes E ou F.