Louer en Airbnb à Marseille, Aix, Cassis, Bandol ou Saint-Tropez en 2026 : les obligations DPE de la Loi Le Meur

Quel DPE est exigé en 2026 pour louer un logement en Airbnb en région PACA selon la Loi Le Meur ?

Depuis l'entrée en vigueur de la loi n° 2024-1039 dite « Loi Le Meur », tout propriétaire sollicitant une autorisation préalable de changement d'usage pour louer un meublé de tourisme (hors résidence principale) dans une commune tendue de PACA doit fournir un DPE compris entre les classes A et E jusqu'au 31 décembre 2033, puis entre A et D à compter du 1er janvier 2034. L'amende en cas de manquement atteint 5 000 €.

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Ce que change la Loi Le Meur pour le marché locatif saisonnier en Provence-Alpes-Côte d'Azur

Deuxième région touristique de France avec plus de 145 000 annonces actives sur les plateformes de location de courte durée (Airbnb, Abritel, Booking), la région Provence-Alpes-Côte d'Azur a vu de nombreuses communes littorales et universitaires durcir drastiquement leur réglementation municipale entre 2024 et 2026. Promulguée le 19 novembre 2024, la loi n° 2024-1039 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale (dite « Loi Le Meur - Echaniz ») aligne désormais les exigences de décence énergétique des locations saisonnières sur celles du bail d'habitation classique.

Concrètement, en 2026, tout propriétaire qui souhaite transformer un logement (studio, appartement, maison secondaire) en meublé de tourisme soumis à une autorisation de changement d'usage au sens de l'article L.631-7 du Code de la construction et de l'habitation doit joindre à son dossier municipal un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) valide affichant une étiquette comprise entre A et E. Les logements classés F ou G sont purement et simplement exclus de toute nouvelle autorisation de mise en location touristique.

En outre, la loi trace une trajectoire de long terme sans ambiguïté pour tous les investisseurs patrimoniaux de la région : à compter du 1er janvier 2034, l'ensemble des meublés de tourisme — y compris ceux qui disposaient d'une autorisation antérieure — devront justifier d'une classe énergétique comprise entre A et D. Seules les résidences principales louées ponctuellement dans la limite du plafond légal (120 jours par an, ou 90 jours par an dans les communes ayant voté l'abaissement comme Marseille et Nice) échappent à cette obligation de performance énergétique.

Marseille, Aix-en-Provence, Cassis et La Ciotat : le serrage de vis dans les Bouches-du-Rhône (13)

Dans les Bouches-du-Rhône, la Métropole Aix-Marseille-Provence et ses communes membres appliquent en 2026 un contrôle croisé automatisé entre le téléservice de déclaration des meublés de tourisme et la base ADEME des DPE. À Marseille, où la municipalité a abaissé à 90 jours par an la durée maximale de location des résidences principales et instauré une régulation stricte dès le premier bien mis en location courte durée (avec mécanisme de compensation ou quotas par secteur dans les 1er, 2e, 6e, 7e et 8e arrondissements), le dépôt du numéro ADEME à 13 chiffres du DPE est une étape bloquante du formulaire d'enregistrement.

Les studios et T2 du Panier (13002), du Vieux-Port (13001), d'Endoume ou des Catalans (13007) qui affichaient autrefois une étiquette F en raison de simples vitrages ou de vieux ballons d'eau chaude électriques doivent donc impérativement atteindre la lettre E avant toute demande de changement d'usage temporaire. Même vigilance à Aix-en-Provence, où le centre historique Mazarin et les abords du Cours Mirabeau concentrent une forte demande touristique : le service urbanisme vérifie systématiquement la validité du DPE (postérieur au 1er juillet 2021) et sa classe énergétique.

Sur la côte, à Cassis et La Ciotat, où les quotas de meublés de tourisme par quartier ont été instaurés pour préserver le logement permanent des actifs locaux, l'obtention ou le renouvellement d'une autorisation temporaire de changement d'usage (souvent délivrée pour 3 à 6 ans) est conditionnée à la fourniture d'un DPE classé E au minimum.

Nice, Cannes, Antibes, Bandol et Golfe de Saint-Tropez : le cas du Var (83) et de la Côte d'Azur (06)

Sur la Côte d'Azur et le littoral varois, le régime d'autorisation de changement d'usage s'est généralisé à toutes les communes situées en zone tendue (communes soumises à la taxe annuelle sur les logements vacants, qui incluent la quasi-totalité de la bande côtière de Six-Fours-les-Plages jusqu'à Menton). À Nice, la Métropole Nice Côte d'Azur conditionne la délivrance des autorisations de changement d'usage à la conformité énergétique du logement et au respect du règlement de copropriété (la loi Le Meur facilitant par ailleurs le vote à la majorité des deux tiers en AG pour interdire les meublés touristiques dans les immeubles non commerciaux).

Dans le Var, que votre bien se situe autour de la rade de Toulon, à Bandol, Sanary-sur-Mer, Hyères, Fréjus-Saint-Raphaël ou dans les douze communes de la Communauté de communes du Golfe de Saint-Tropez (Sainte-Maxime, Ramatuelle, Cavalaire, Grimaud), la déclaration préalable avec enregistrement est désormais universelle au plus tard en mai 2026 via la plateforme nationale dédiée.

Attention aux petites surfaces balnéaires des années 1960-1980 (studios cabines de 18 à 28 m² dans les marinas ou résidences de bord de mer du Lavandou, de Bormes-les-Mimosas ou de Juan-les-Pins) : ces biens souffraient autrefois d'un biais sévère dans le DPE à cause du poids du ballon d'eau chaude électrique rapporté à une petite surface. Avant de renoncer à votre location saisonnière, pensez à vérifier si votre studio ne bénéficie pas déjà des deux réformes majeures de 2024 et 2026 !

Comment passer rapidement de F à D ou E dans un studio ou appartement destiné à Airbnb en PACA ?

Si votre futur meublé de tourisme à Marseille, Nice, Toulon ou Avignon (notamment très prisé pendant le Festival en juillet) est actuellement classé F avec un ancien DPE réalisé entre 2021 et 2025, vous disposez en 2026 de trois leviers immédiats et peu coûteux pour franchir le cap réglementaire de la classe E (voire de la classe D pour être tranquille au-delà de 2034).

Le premier levier est purement réglementaire : la mise à jour du DPE avec le coefficient électrique 1,9 (entré en vigueur le 1er janvier 2026) et les nouveaux seuils petites surfaces (< 40 m²). Un studio de 22 m² tout électrique à Cannes ou Toulon qui culminait à 345 kWhEP/m²/an en 2023 (classe F) descend mécaniquement autour de 285 kWhEP/m²/an en 2026, tout en bénéficiant d'un seuil de sortie de passoire thermique rehaussé pour les très petites surfaces. Dans plus d'un tiers des cas sur le littoral PACA, une simple réédition ou un nouveau passage de diagnostiqueur suffit à valider la classe E sans travaux.

Si des travaux restent nécessaires, le duo gagnant en zone climatique H3 consiste à : 1) remplacer le convecteur par un split de climatisation réversible (PAC air/air) — atout indispensable pour obtenir des avis 5 étoiles sur Airbnb pendant les canicules d'août tout en divisant par quatre le besoin de chauffage au DPE — ; 2) remplacer le vieux cumulus de 150 ou 200 litres surdimensionné par un chauffe-eau électrique plat extra-plat à régulation électronique intelligente (classe B ErP) de 50 à 80 litres adapté à la surface du studio.

Sanctions municipales et blocage automatique sur les plateformes en 2026

La loi Le Meur a doté les maires des communes de PACA de pouvoirs de police administrative directe sans avoir besoin d'attendre une longue procédure judiciaire devant le tribunal judiciaire. En 2026, le maire peut à tout moment demander par courrier ou notification électronique au propriétaire d'un meublé de tourisme de lui transmettre sous un mois son DPE en cours de validité.

À défaut de transmission dans le délai imparti, le propriétaire encourt une astreinte administrative de 100 € par jour de retard. Si le DPE transmis révèle que le logement est en infraction avec les seuils de décence énergétique applicables aux meublés de tourisme (classe F ou G aujourd'hui, ou classe E à compter de 2034), le maire peut prononcer une amende administrative allant jusqu'à 5 000 € par local concerné. Par ailleurs, louer sans autorisation de changement d'usage valide ou avec un faux numéro d'enregistrement expose à une amende civile portée à 100 000 € et à la désactivation automatique de l'annonce sur Airbnb, Booking et Abritel via l'API nationale d'échange de données. Sécurisez votre activité dès aujourd'hui en commandant votre DPE location saisonnière sur PACA Diag.

L'essentiel

En application de la Loi Le Meur en 2026, la mise en location saisonnière type Airbnb d'une résidence secondaire ou d'un investissement locatif dans les communes tendues de région PACA (Marseille, Nice, Aix-en-Provence, Toulon, Cassis, Bandol, Saint-Tropez, Avignon) exige un DPE classé au minimum E jusqu'en 2033 puis D dès 2034 pour obtenir l'autorisation de changement d'usage, sous peine de refus d'enregistrement et d'une amende municipale de 5 000 €.