Recul du trait de côte et submersion marine en PACA : les communes littorales du 13, 83 et 06 concernées dans l'ERP

Comment le recul du trait de côte et la submersion marine sont-ils déclarés dans l'ERP en région PACA ?

Depuis la loi Climat et Résilience et ses décrets d'application actualisés jusqu'en 2026, l'État des Risques et Pollutions (ERP) remis dès la première visite d'un bien en bord de mer en PACA (13, 83, 06) doit indiquer si la parcelle figure dans une zone exposée au recul du trait de côte à l'horizon de 30 ans ou entre 30 et 100 ans, ou dans le périmètre d'un Plan de Prévention des Risques Littoraux (PPRL).

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Ce que la loi Climat et Résilience impose dans l'ERP des communes côtières en 2026

Depuis le 1er janvier 2023, renforcé par les listes complémentaires de communes publiées par décrets successifs jusqu'en 2026, le droit immobilier français a intégré l'érosion côtière au cœur de l'obligation d'information des acquéreurs et des locataires (IAL). Désormais, pour toute transaction portant sur un appartement en front de mer, une villa « pieds dans l'eau », un cabanon ou un terrain côtier en région PACA, l'État des Risques et Pollutions (ERP) comporte une rubrique dédiée intitulée « Exposition au recul du trait de côte ».

Cette obligation d'information ne s'applique pas uniquement au moment de la signature chez le notaire : l'article L.125-5 du Code de l'environnement impose que l'acquéreur ou le locataire potentiel reçoive cette information dès l'annonce immobilière (qui doit comporter la mention obligatoire orientant vers le site Géorisques) et se voie remettre l'ERP complet dès la première visite du bien.

Dans les communes figurant sur la liste nationale des territoires dont l'action en matière d'urbanisme et la politique d'aménagement doivent être adaptées au recul du trait de côte, la carte locale distingue deux zones réglementaires : la zone exposée à un horizon compris entre 0 et 30 ans, où toute nouvelle construction ou extension est par principe interdite, et la zone exposée à un horizon compris entre 30 et 100 ans, où les nouvelles constructions peuvent être soumises à une obligation de démolition et de remise en état lorsque le trait de côte atteindra un seuil critique.

Camargue, Golfe de Fos et Côte Bleue : la situation dans les Bouches-du-Rhône (13)

Sur les 290 kilomètres de linéaire côtier des Bouches-du-Rhône, deux géomorphologies radicalement opposées se succèdent et génèrent des risques littoraux distincts dans les diagnostics ERP établis autour de Marseille, d'Arles et de Martigues.

À l'ouest, le delta du Rhône et la façade camarguaise (communes d'Arles / Salin-de-Giraud, des Saintes-Maries-de-la-Mer et de Port-Saint-Louis-du-Rhône) constituent l'un des secteurs d'érosion sableuse et de submersion marine les plus vulnérables de toute la Méditerranée. Aux Saintes-Maries-de-la-Mer et sur la plage de Beauduc ou de Piémanson, le recul historique du cordon dunaire combiné à l'affaissement sédimentaire du delta place de nombreux secteurs en zone rouge de Plan de Prévention des Risques d'Inondation et de Submersion Marine (PPRISM).

À l'est du golfe de Fos, le long de la Côte Bleue (Martigues, Carry-le-Rouet, Sausset-les-Pins, Ensuès-la-Redonne), de la rade de Marseille (Anse de Malmousque, Vallon des Auffes, Corniche Kennedy, Pointe Rouge, Goudes) jusqu'à Cassis et La Ciotat, le trait de côte est majoritairement rocheux (calcaire urgonien ou poudingue). Ici, l'aléa prédominant dans l'ERP n'est pas le recul d'une plage de sable, mais le franchissement de paquets de mer par houle de tempête (coups de mer de sud-est et de sud-ouest) et le risque d'effondrement ou d'éboulement de falaises côtières couvert par les Plans de Prévention des Risques de Mouvements de Terrain (PPRMT).

Presqu'île de Giens, Golfe de Saint-Tropez et Fréjus : les points chauds du Var (83)

Dans le département du Var (83), qui déploie plus de 430 kilomètres de côtes découpées entre Saint-Cyr-sur-Mer et Saint-Raphaël, l'établissement d'un diagnostic ERP précis exige une connaissance fine des Plans de Prévention des Risques Littoraux (PPRL) et des arrêtés préfectoraux de submersion marine autour de Toulon, d'Hyères et de l'est varois.

Le secteur le plus emblématique du recul du trait de côte dans le Var est le double tombolo de la presqu'île de Giens à Hyères-les-Palmiers (plage de l'Almanarre à l'ouest et plage de la Capte / Ayguade / Ceinturon à l'est), ainsi que le littoral de La Londe-les-Maures et de Bormes-les-Mimosas. Ces cordons sableux étroits subissent une érosion chronique lors des tempêtes hivernales de vent d'est (« levant ») et de mistral, ce qui soumet les propriétés de première et deuxième lignes à des prescriptions constructives strictes dans le PPRL.

Un second point de vigilance majeur concerne les basses plaines alluviales côtières où le risque de submersion marine se combine aux crues soudaines des fleuves côtiers méditerranéens : la basse vallée du Gapeau à Hyères, le fond du Golfe de Saint-Tropez (Grimaud / Port-Grimaud, Cogolin, Sainte-Maxime) traversé par la Giscle et le Préconil, et surtout la basse vallée de l'Argens à Fréjus-Plage et Roquebrune-sur-Argens (Saint-Aygulf).

Baie des Anges, Antibes, Cannes et Menton : les spécificités des Alpes-Maritimes (06)

Dans les Alpes-Maritimes (06), la topographie sous-marine est unique en France : le plateau continental est quasi inexistant et les fonds marins plongent immédiatement à plusieurs centaines de mètres de profondeur à quelques encablures de la Promenade des Anglais à Nice, de Cagnes-sur-Mer, de Villeneuve-Loubet ou d'Antibes. Cette bathygraphie abrupte expose le cordon de galets azuréen à des houles cycloniques de très forte énergie sans amortissement préalable sur des hauts-fonds, ainsi qu'à un aléa de tsunami méditerranéen lié à la sismicité de la marge ligure (zone sismique 4).

Lors de la vente ou de la location d'un appartement en rez-de-chaussée ou premier étage sur le front de mer de Cannes (La Croisette / Midi), Juan-les-Pins, Golfe-Juan, Cros-de-Cagnes, Nice, Villefranche-sur-Mer, Beaulieu ou Menton, le diagnostiqueur intègre à l'ERP les cartes d'aléas de submersion marine par franchissement de houle.

Par ailleurs, sur les corniches rocheuses escarpées de Théoule-sur-Mer (massif de l'Estérel) au Cap-d'Ail, Èze et Roquebrune-Cap-Martin, c'est le couplage entre l'érosion marine de pied de falaise et les glissements de terrain en versant qui domine le diagnostic ERP. Les villas perchées avec accès privé à la mer doivent systématiquement faire l'objet d'une vérification cadastrale au mètre près sur les cartes des PPR Mouvements de Terrain et PPR Littoraux.

Quels risques juridiques en cas d'ERP incomplet ou périmé lors d'une vente en bord de mer ?

La jurisprudence de la Cour de cassation est d'une sévérité absolue en matière d'État des Risques et Pollutions : contrairement à d'autres diagnostics purement informatifs, l'omission ou l'inexactitude de l'ERP ouvre droit, au profit de l'acquéreur ou du locataire, à la résolution pure et simple de la vente ou du bail ou à une diminution judiciaire du prix (article L.125-5 VI du Code de l'environnement).

Sur le littoral de PACA où les prix au mètre carré en front de mer atteignent fréquemment 8 000 € à 20 000 €/m² entre Cassis, Bandol, Saint-Tropez, Cannes et Saint-Jean-Cap-Ferrat, remplir soi-même un formulaire ERP gratuit sans maîtrise des arrêtés préfectoraux modificatifs est une prise de risque financière inconsidérée. En outre, le vendeur doit obligatoirement joindre à l'ERP la liste exhaustive des arrêtés de catastrophe naturelle (CatNat) ayant touché la commune (submersions marines, chocs mécaniques liés à l'action des vagues, inondations et coulées de boue) et déclarer si le bien a fait l'objet d'une indemnisation d'assurance à ce titre.

En confiant votre ERP et votre DPE à un diagnostiqueur certifié via PACA Diag, vous bénéficiez d'un rapport géolocalisé à la parcelle cadastrale exacte, couvert par l'assurance responsabilité civile professionnelle (RC Pro) de l'expert et muni d'une garantie de réactualisation gratuite si la signature chez le notaire intervient au-delà du délai de validité de 6 mois.

L'essentiel

Pour toute vente ou location d'un bien immobilier situé sur le littoral de la région PACA (Bouches-du-Rhône, Var, Alpes-Maritimes) en 2026, l'État des Risques et Pollutions (ERP) remis dès la première visite doit obligatoirement renseigner l'exposition au recul du trait de côte à 30 et 100 ans ainsi que les zonages des Plans de Prévention des Risques Littoraux (PPRL submersion marine et érosion des falaises côtières), sous peine d'annulation de la transaction ou de réduction du prix.