Appartement en front de mer en PACA : les points de vigilance du diagnostic électricité et plomb face à l'air salin

Quelles anomalies l'air salin provoque-t-il sur les diagnostics électricité et plomb des biens en bord de mer en PACA ?

En front de mer sur le littoral de PACA (13, 83, 06), l'aérosol marin salin accélère l'oxydation électrolytique du cuivre et de l'acier. Lors du diagnostic Électricité (FD C 16-600), cela provoque le grippage des disjoncteurs différentiels 30 mA, la perte de continuité des liaisons équipotentielles et la corrosion des prises de balcon. Lors du diagnostic Plomb (CREP), la rouille des garde-corps d'avant 1949 écaille les peintures au plomb et les classe en anomalie de niveau 3.

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Pourquoi l'atmosphère marine méditerranéenne (classe d'exposition C4/C5-M) dégrade-t-elle les équipements techniques ?

Sur une bande côtière de 0 à 1 000 mètres du rivage méditerranéen — d'Arles, Carry-le-Rouet, Marseille (Catalans, Malmousque, Roucas-Blanc, Prado, Pointe Rouge, Goudes), Cassis et La Ciotat dans le 13, jusqu'à Bandol, Six-Fours, Toulon, Hyères, Le Lavandou, Saint-Tropez et Saint-Raphaël dans le 83, et Cannes, Antibes, Nice, Villefranche-sur-Mer et Menton dans le 06 —, l'air ambiant est chargé de micro-gouttelettes d'eau de mer pulvérisées par le déferlement des vagues lors des coups de mistral et de vent d'est (« largade » ou « levant »).

En ingénierie des matériaux, cet environnement littoral correspond aux classes de corrosivité atmosphérique C4 à C5-M (marine sévère) de la norme ISO 9223. Or, le sel marin (chlorure de sodium $NaCl$ et chlorure de magnésium $MgCl_2$) est un corps fortement hygroscopique et électrolytique : il se dépose en film microscopique sur les métaux (cuivre des conducteurs électriques, laiton des borniers, acier des ferronneries), capte l'humidité nocturne et accélère de cinq à dix fois les réactions d'oxydoréduction et de corrosion galvanique.

Lorsque votre bien de bord de mer a plus de 15 ans, ce phénomène physique se traduit directement sur les points de contrôle du diagnostic électricité (obligatoire en vente sous 3 ans et en location sous 6 ans) et du diagnostic plomb (CREP) (pour les immeubles bâtis avant 1949).

Diagnostic Électricité en front de mer : les 3 anomalies salines les plus fréquentes et comment les éviter

Lorsqu'un diagnostiqueur certifié applique la méthodologie réglementaire FD C 16-600 dans un appartement avec terrasse vue mer à Juan-les-Pins, au Mourillon à Toulon ou sur la Promenade des Anglais à Nice, trois anomalies typiques de l'air salin reviennent dans plus de la moitié des rapports :

1. Le grippage mécanique de l'interrupteur ou disjoncteur différentiel 30 mA : dans les résidences secondaires de la côte varoise et azuréenne qui restent fermées plusieurs mois d'affilée l'hiver, une fine pellicule d'oxydation saline se forme sur l'axe mécanique interne du différentiel 30 mA. Lorsque le diagnostiqueur appuie sur le bouton « Test » ou injecte un courant de défaut de 30 mA avec son appareil de mesure, le disjoncteur ne saute pas (ou saute avec un temps de latence excessif) ! Astuce d'expert avant la visite : la veille du passage du diagnostiqueur, coupez vos appareils sensibles et actionnez 3 ou 4 fois de suite le bouton « Test » de vos différentiels 30 mA pour dégripper le mécanisme.

2. La perte de continuité de la terre sur les prises et éclairages de balcon/terrasse : exposées aux embruns sur la loggia, les bornes en laiton du fil de terre vert-jaune se couvrent de vert-de-gris (carbonate de cuivre isolant). Le testeur de continuité du diagnostiqueur affiche alors une résistance supérieure à 2 Ohms et déclare une anomalie de mise à la terre. Remplacer la prise extérieure fatiguée par un boîtier étanche neuf IP55 à membrane en nettoyant le fil de cuivre au papier de verre règle le problème en dix minutes.

3. L'oxydation de la liaison équipotentielle de salle de bain et de la barrette de terre (dans les villas côtières où le sol sableux sec d'été fait en outre grimper la résistance de terre au-delà de 100 Ohms).

Diagnostic Plomb (CREP) sur les balcons et volets d'avant 1949 : le piège de la Classe 3 en bord de mer

Sur le front de mer historique de Nice (immeubles Belle Époque et Art Déco de la Promenade des Anglais, du port Lympia ou de Carabacel), de Menton, de Cannes, de Marseille (Vieux-Port, Catalans, Pharo, Corniche) ou de Toulon, de très nombreux immeubles ont été construits avant le 1er janvier 1949 et sont donc soumis au Constat de Risque d'Exposition au Plomb (CREP) en vente (valable 1 an si positif) comme en location (valable 6 ans).

Or, dans ces immeubles anciens de bord de mer, les garde-corps en fer forgé ou en fonte des balcons, les barres d'appui de fenêtres et les volets persiennes en bois ou en métal ont systématiquement été protégés à l'origine par des couches d'apprêt antirouille au minium de plomb (de couleur orange vif sous la peinture de finition) et par des peintures à la céruse de plomb.

Que se passe-t-il sous l'action conjuguée des embruns salés, des UV méditerranéens et de la pluie ? L'acier du garde-corps rouille sous la peinture, gonfle et fait cloquer, fissurer et s'écailler les couches anciennes contenant du plomb. Dès lors que l'analyseur à fluorescence X du diagnostiqueur détecte une concentration en plomb $\ge 1 \text{ mg/cm}^2$ sur une peinture extérieure ou intérieure qui s'écaille, il a l'obligation réglementaire de classer cette unité de diagnostic en Classe 3 (état dégradé) !

Pourquoi une anomalie Plomb de Classe 3 sur un balcon est-elle critique en vente et en location ?

Contrairement à une unité de diagnostic classée en Classe 1 (non dégradée / non visible) ou en Classe 2 (état d'usage : frottement ponctuel sans écaillage) qui n'entraîne qu'une simple recommandation d'entretien, le classement en Classe 3 (état dégradé) déclenche des conséquences juridiques immédiates :

1. L'obligation légale de travaux pour le propriétaire : l'article L.1334-9 du Code de la santé publique impose au propriétaire (vendeur avant la vente ou bailleur avant toute mise en location) de procéder sans délai aux travaux appropriés pour supprimer le risque d'exposition au plomb (par décapage sans poussière et remise en peinture ou par recouvrement pérenne), tout en garantissant la sécurité des occupants.
2. Le refus automatique du Permis de Louer et l'indécence locative : en location, la présence de plomb dégradé de Classe 3 contrevient à l'obligation de délivrer un logement décent exempt de risque de saturnisme infantile.
3. La transmission potentielle à l'ARS / Préfecture : si le logement comporte en outre des facteurs de dégradation du bâti (plancher ou plafond menaçant de s'effondrer, moisissures importantes liées aux infiltrations ou au salpêtre), le diagnostiqueur doit transmettre une copie du CREP dans les 5 jours ouvrables à l'Agence Régionale de Santé (ARS PACA).

Notre conseil d'expert avant de mettre en vente ou en location votre appartement d'avant 1949 en bord de mer : inspectez minutieusement vos garde-corps de balcon, vos volets et vos plinthes. Si la peinture cloque ou s'écaille, faites intervenir un peintre professionnel (intervention humide sans ponçage à sec, application d'un primaire bloquant antirouille et de deux couches de laque microporeuse marine) avant la visite du diagnostiqueur : vos éléments seront alors classés en Classe 1 (non dégradé), ce qui valorise immédiatement votre dossier chez le notaire !

Humidité ascensionnelle et salpêtre en rez-de-chaussée côtier : quel impact sur le DPE et l'ERP ?

Enfin, dans les appartements en rez-de-chaussée ou rez-de-jardin des petits immeubles anciens proches de la mer et des ports (Vallon des Auffes et Malmousque à Marseille, Vieille Ville d'Antibes, Le Suquet à Cannes, Sanary-sur-Mer, Saint-Tropez ou Port-Grimaud), les murs en moellons calcaires ou en briques dépourvus d'arase étanche pompent par capillarité l'humidité chargée de sels minéraux (chlorures et nitrates formant des efflorescences blanches de salpêtre).

Si le diagnostiqueur ne réalise pas un « diagnostic humidité » spécifique au sens légal du terme, cette humidité saline impacte indirectement deux diagnostics obligatoires : - Dans le DPE, un mur humide perd jusqu'à 40 % de sa résistance thermique réelle. Surtout, ne cachez jamais un mur ancien sujet aux remontées capillaires derrière un doublage étanche en polystyrène collé : la vapeur d'eau piégée ferait pourrir la paroi en moins de deux ans. Privilégiez une VMC hygroréglable de type B (très valorisée dans le moteur 3CL-DPE) et un enduit correcteur thermique respirant à la chaux pouzzolanique. - Dans le diagnostic Électricité, l'humidité de salpêtre au bas des murs fait sauter l'isolement des circuits de prises basses encastrées dans des plinthes anciennes.

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L'essentiel

Pour un appartement ou une villa en front de mer sur le littoral de la région PACA (13, 83, 06), l'air marin salin provoque deux risques majeurs lors des diagnostics immobiliers : en électricité (FD C 16-600), l'oxydation des borniers de terre sur terrasse et le grippage des disjoncteurs différentiels 30 mA ; en plomb (CREP sur bâti d'avant 1949), l'écaillage par la rouille des peintures anciennes des garde-corps et volets de balcon, qui entraîne un classement en Classe 3 (état dégradé) obligeant à les repeindre avant toute location ou pour sécuriser la vente.