Obligation Légale de Débroussaillement (OLD) dans l'ERP en PACA : ce que tout vendeur ou bailleur doit déclarer

Quelles sont les obligations OLD dans le diagnostic ERP pour vendre ou louer en région PACA en 2026 ?

Tout bien situé à moins de 200 mètres d'un bois, d'une forêt, d'une lande, d'un maquis ou d'une garrigue dans les départements 04, 05, 06, 13, 83 et 84 est soumis à l'OLD sur un rayon de 50 mètres (jusqu'à 100 mètres par arrêté municipal). En 2026, l'ERP doit obligatoirement intégrer la fiche d'information OLD dès la première visite et une attestation sur l'honneur du vendeur ou du bailleur.

Votre mas ou villa est-il situé en zone soumise à l'OLD en PACA ?

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Pourquoi la région PACA est-elle en première ligne du nouveau volet OLD de l'ERP ?

La région Provence-Alpes-Côte d'Azur concentre la quasi-totalité des communes françaises classées à risque d'incendie de forêt par arrêtés préfectoraux et interpréfectoraux. Suite à l'adoption de la loi du 10 juillet 2023 visant à renforcer la prévention et la lutte contre l'intensification du risque incendie et à ses décrets d'application, l'État des Risques et Pollutions (ERP) a profondément évolué. En 2026, il ne suffit plus de cocher l'existence d'un Plan de Prévention des Risques d'Incendies de Forêt (PPRIF) : le vendeur ou le bailleur doit annexer la fiche officielle d'information sur les Obligations Légales de Débroussaillement dès la première visite du bien.

Dans les Bouches-du-Rhône (13), le Var (83) et les Alpes-Maritimes (06), plus de 85 % des communes comportent des zones d'interface habitat-forêt où les pins d'Alep, les chênes verts, les chênes-lièges et le maquis méditerranéen jouxtent directement les lotissements résidentiels. Que vous vendiez une propriété sur les hauteurs d'Aix-en-Provence au pied de la Sainte-Victoire, une villa dans le massif des Maures près de Toulon ou un mas dans le Luberon à proximité d'Avignon, le géoréférencement précis de la parcelle sur le portail Géorisques détermine instantanément votre assujettissement.

Cette obligation concerne aussi bien les ventes de maisons individuelles et de terrains à bâtir que les locations vides, meublées ou saisonnières. Le législateur a voulu mettre fin à la méconnaissance des néo-acquéreurs qui achetaient des villas entourées de pinèdes sans mesurer le coût annuel d'entretien forestier — souvent compris entre 1 200 € et 3 500 € par an pour une parcelle arborée de 2 500 m² — ni la responsabilité pénale attachée à la maîtrise du combustible végétal.

La règle des 50 mètres (et 100 mètres) : comment s'applique le débroussaillement réglementaire ?

Contrairement à une idée reçue tenace chez de nombreux propriétaires provençaux et azuréens, le débroussaillement réglementaire ne consiste pas à raser intégralement la végétation ni à simple tonte de pelouse. Les arrêtés préfectoraux spécifiques à chaque département de PACA (04, 05, 06, 13, 83, 84) définissent des prescriptions techniques strictes sur une profondeur minimale de 50 mètres autour de toute construction, chantier ou installation (piscine, pool-house, garage, cabanon), ainsi que sur une bande de 5 à 10 mètres de part et d'autre des voies privées d'accès pour garantir le passage des camions-citernes des sapeurs-pompiers (SDIS).

Concrètement, la mise en conformité OLD impose la rupture des continuités horizontales et verticales du couvert végétal : mise à distance des houppiers d'arbres d'au moins 3 mètres les uns des autres et à 3 mètres minimum des façades et toitures, élagage des branches basses jusqu'à 2 mètres de hauteur, élimination totale des arbustes situés sous les grands arbres réservés, suppression des haies de cyprès ou de thuyas trop proches du bâti, et évacuation des rémanents de coupe par broyage ou déchetterie.

Dans les zones les plus exposées au mistral et à la tramontane — notamment dans les secteurs rouges ou bleus des PPRIF de la Côte Bleue, des Alpilles, de l'Estérel ou de l'arrière-pays de Nice —, le maire ou le préfet peut porter ce rayon obligatoire de 50 à 100 mètres. Lorsqu'un diagnostic DPE à Marseille dans les quartiers limitrophes du Parc national des Calanques (8e et 9e arrondissements) ou sur les collines de l'Estaque (16e) est commandé en pack vente avec l'ERP, le diagnostiqueur vérifie systématiquement la superposition de la parcelle cadastrale avec la carte départementale du zonage OLD.

Que faire lorsque le rayon de 50 mètres déborde sur le terrain du voisin ?

C'est le point juridique le plus sensible lors des ventes immobilières en région PACA : l'obligation légale de débroussaillement est rattachée à la présence d'une construction, et non aux limites de propriété cadastrale. Ainsi, si votre villa est implantée à 15 mètres de la clôture séparative, vous avez l'obligation légale d'effectuer et de financer le débroussaillement sur les 35 mètres restants situés chez votre voisin, dès lors que ce voisin ne possède pas lui-même de construction générant une zone de recoupement.

L'article L.131-12 du Code forestier encadre strictement cette intervention sur fonds voisin. Le propriétaire assujetti doit adresser à son voisin une lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) l'informant des obligations légales et lui demandant l'autorisation de pénétrer sur sa parcelle pour exécuter les travaux. Depuis la réforme de 2023-2025, si le voisin refuse l'accès ou ne répond pas dans un délai d'un mois, l'obligation de débroussailler et la responsabilité financière et pénale basculent automatiquement sur la tête du voisin récalcitrant, et le maire en est immédiatement informé.

Lors d'une vente immobilière, les notaires d'Aix, de Toulon, de Draguignan ou de Grasse exigent désormais de savoir si la zone de 50 mètres empiète sur des parcelles tierces et demandent la copie des courriers d'information envoyés aux riverains. Anticiper cette démarche en amont de la mise en vente, en même temps que la commande de vos diagnostics immobiliers via notre comparateur, évite tout blocage entre le compromis et la réitération authentique.

L'attestation sur l'honneur en 2026 : un document opposable chez le notaire

Depuis le 1er janvier 2025, toute mutation immobilière (vente, cession) d'un terrain ou d'un bâti exposé au risque incendie de forêt requiert une attestation sur l'honneur du vendeur certifiant que les Obligations Légales de Débroussaillement ont bien été respectées sur le bien cédé. Ce document est annexé à la promesse unilatérale de vente ou au compromis, puis intégré à l'acte authentique aux côtés du dossier de diagnostic technique (DDT) comprenant le diagnostic amiante, le diagnostic termites et l'ERP.

Si le vendeur n'a pas réalisé les travaux de débroussaillement avant le compromis, deux issues se présentent en pratique notariale en région PACA : soit le vendeur s'engage contractuellement par une clause suspensive ou séquestre à faire exécuter les travaux par une entreprise forestière avant la signature définitive (avec factures et photographies horodatées à l'appui), soit l'acquéreur accepte expressément de prendre en charge la remise en conformité moyennant une décote du prix de vente correspondant aux devis d'abattage et d'élagage.

Attention toutefois aux déclarations de complaisance : signer une attestation sur l'honneur inexacte expose le vendeur à une action en garantie des vices ou en exécution forcée de la part de l'acquéreur si la commune ou les agents de l'Office National des Forêts (ONF) et de la DDTM dressent un procès-verbal de carence dans les mois suivant la vente.

Sanctions financières, amendes au m² et franchises d'assurance incendie

En 2026, le contrôle du respect des OLD en Provence-Alpes-Côte d'Azur s'appuie sur l'imagerie satellitaire, les relevés LiDAR HD de l'IGN et les survols par drones opérés par les communes et la police de l'environnement. Un propriétaire qui ne respecte pas son obligation s'expose à une gradation rapide de sanctions : après une mise en demeure municipale restée sans effet sous un mois, la commune peut faire exécuter les travaux d'office aux frais exclusifs du propriétaire défaillant et prononcer une astreinte allant jusqu'à 100 € par jour de retard.

Parallèlement, le préfet peut infliger une amende administrative pouvant atteindre 50 € par mètre carré non débroussaillé : pour un rayon de 50 mètres autour d'une maison (soit environ 7 850 m² de surface théorique), l'addition administrative se chiffre très vite en dizaines de milliers d'euros, sans préjudice de l'amende pénale de 5e classe (1 500 €) ou du délit correctionnel si un feu parti de la parcelle non entretenue se propage aux propriétés voisines.

Enfin, sur le plan assurantiel, l'article L.122-8 du Code des assurances autorise la compagnie d'assurance multirisque habitation à appliquer une franchise supplémentaire exceptionnelle pouvant aller jusqu'à 5 000 € sur l'indemnisation des dommages matériels s'il est établi que le propriétaire n'avait pas exécuté ses travaux d'OLD avant le passage du sinistre. Pour vérifier en 24 heures si votre bien est concerné et obtenir un ERP irréprochable, faites appel à un diagnostiqueur local certifié.

L'essentiel

En région PACA (04, 05, 06, 13, 83, 84), toute vente ou location d'un bien situé à moins de 200 mètres d'un massif forestier ou de garrigue impose en 2026 d'intégrer l'Obligation Légale de Débroussaillement (OLD) dans l'État des Risques et Pollutions (ERP) dès la première visite et de fournir une attestation sur l'honneur du respect du périmètre de 50 à 100 mètres chez le notaire, sous peine de blocage de la vente et d'amendes atteignant 50 €/m².