Donnée de référence · 31 août 2026
Décote des passoires énergétiques : les écarts de prix mesurés
Sur notre observatoire, une maison classée G se vend 16,4 % moins cher qu'une maison D comparable, contre 6,5 % pour un appartement.
L'écart mesuré n'est qu'une moitié du sujet. L'autre est réglementaire : ce qu'un logement F ou G ne peut plus faire pèse au moins autant que ce qu'il vaut.
Écrit par Paul Arrial · Co-fondateur de FutureFrame · Expert investissement immobilier
Écart de prix par étiquette, par rapport à un logement D
| Étiquette | Maison | Appartement | Lecture |
|---|---|---|---|
| A | -22.2 % | -37.7 % | Valeur négative : surcote par rapport à un D |
| B | -17.6 % | -20.7 % | Surcote |
| C | -7.9 % | -12.5 % | Surcote |
| D | 0 % | 0 % | Référence du calcul |
| E | 6.4 % | 4.1 % | Décote |
| F | 13 % | 6.5 % | Décote |
| G | 16.4 % | 6.5 % | Décote |
- Observatoire PACA Diag, ventes appariées à leur DPE par adresse exacte, écarts calculés par strates de code postal et d'année de mutation. Périmètre : France entière. La déclinaison propre aux six départements de la région n'est pas encore calculée : ces valeurs se lisent comme un ordre de grandeur national, pas comme un prix de marché littoral ou alpin.
- Un écart de prix n'est pas une causalité. Les logements les moins bien classés sont aussi, en moyenne, les plus anciens et les moins bien situés : une part de l'écart tient à ces caractéristiques et non à l'étiquette seule.
- Une valeur négative signale un prix supérieur à celui d'un logement D comparable.
Ce que la réglementation retire à un logement E, F ou G
| Contrainte | Étiquettes visées | Depuis | Texte |
|---|---|---|---|
| Gel du loyer, à la relocation comme au renouvellement et à la révision | F et G | 24 août 2022 | Loi Climat et Résilience du 22 août 2021 |
| Seuil de décence énergétique de 450 kWh/m²/an en énergie finale | Les plus énergivores des G | 1er janvier 2023 | Décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021 |
| Audit énergétique obligatoire à la vente, maison ou immeuble en monopropriété | F et G | 1er avril 2023 | Loi Climat et Résilience du 22 août 2021 |
| Interdiction de mise en location d'une résidence principale | G | 1er janvier 2025 | Loi Climat et Résilience du 22 août 2021 |
| Audit énergétique obligatoire à la vente, extension | E | 1er janvier 2025 | Loi Climat et Résilience du 22 août 2021 |
| Interdiction de mise en location, extension | F | 1er janvier 2028 | Loi Climat et Résilience du 22 août 2021 |
| Interdiction de mise en location, extension | E | 1er janvier 2034 | Loi Climat et Résilience du 22 août 2021 |
- Calendrier de la France métropolitaine. Les départements et régions d'outre-mer suivent un calendrier distinct.
Pourquoi l'écart est plus fort sur la maison que sur l'appartement
Le tableau montre un rapport de plus du double entre les deux marchés. L'explication tient à la structure du bien. Une maison individuelle expose quatre façades, une toiture et un plancher bas : sa consommation dépend presque entièrement de son propre bâti, et son propriétaire supporte seul le coût des travaux. Un appartement mutualise la toiture, une partie des murs et souvent le chauffage, ce qui amortit l'effet de l'étiquette sur son prix.
S'y ajoute la tension du marché. Là où la demande est forte et l'offre rare, un acquéreur accepte plus facilement un logement mal classé, faute d'alternative. C'est une raison de plus pour ne pas transposer mécaniquement un écart national sur un marché aussi segmenté que celui de la région, où le littoral et l'arrière-pays ne se comportent pas de la même manière.
Le point aveugle : la résidence secondaire
En Provence-Alpes-Côte d'Azur, les résidences secondaires et les logements occasionnels représentent 17,5 % du parc, soit près de 570 000 logements sur 3 249 929 recensés par l'INSEE au millésime 2023. C'est une part que peu de régions atteignent, et elle change la lecture du calendrier réglementaire.
Un logement qui n'est pas loué à titre de résidence principale échappe en effet à l'interdiction de mise en location : le calendrier G, F puis E ne le contraint pas. La décote, elle, ne l'épargne pas pour autant, puisqu'elle se matérialise à la revente, et l'audit énergétique reste dû à la vente d'une maison classée E, F ou G, résidence secondaire comprise.
Deux régimes viennent malgré tout refermer la parenthèse. Si le bien est loué en meublé de tourisme, la loi du 19 novembre 2024 lui impose son propre seuil de performance. Et le jour où il redevient une résidence principale louée, le calendrier de la loi Climat s'applique sans transition. Le détail de ces échéances est traité sur notre page consacrée au calendrier des interdictions de location.
Ce que la décote ne dit pas
Un écart de prix moyen ne se retranche pas d'une estimation comme une remise. Il décrit une tendance sur un grand nombre de ventes, avec une dispersion importante autour de la moyenne : deux maisons G du même quartier peuvent se vendre à des prix très éloignés selon l'état du bâti, la nature des travaux à engager et la capacité de l'acquéreur à les financer.
Sur le marché national, les logements classés F ou G ont représenté une part croissante des ventes de logements anciens entre 2021 et 2023, avant de refluer en 2024 et de se stabiliser autour de 15 % au début de 2025, selon l'étude de valeur verte des notaires de France. Autrement dit, ces biens continuent de se vendre. Ce qui a changé, c'est que la négociation porte désormais explicitement sur le coût des travaux.
À retenir
- Sur notre observatoire national, l'écart de prix face à un logement D atteint 16,4 % pour une maison G contre 6,5 % pour un appartement G : le bâti individuel est le plus exposé.
- Une résidence secondaire non louée n'est pas concernée par l'interdiction de mise en location, mais l'audit énergétique reste dû à sa vente si elle est classée E, F ou G.
- Les logements F et G se sont stabilisés autour de 15 % des ventes de logements anciens au début de 2025 selon les notaires de France : ils se vendent, la négociation porte sur les travaux.
Questions fréquentes
De combien un logement classé G se vend-il moins cher ?
Sur notre observatoire, une maison classée G se négocie en moyenne 16,4 % en dessous d'une maison D comparable, et un appartement G 6,5 % en dessous d'un appartement D. Ces écarts sont mesurés France entière, sur des ventes appariées à leur DPE par adresse exacte. Ils donnent un ordre de grandeur et ne remplacent pas une estimation du bien.
Une résidence secondaire classée F ou G est-elle concernée par l'interdiction de louer ?
Non, tant qu'elle n'est pas mise en location à titre de résidence principale. Le calendrier de la loi Climat et Résilience vise les baux d'habitation à titre de résidence principale. En revanche, la vente d'une maison classée E, F ou G impose un audit énergétique, et la location en meublé de tourisme relève de la loi du 19 novembre 2024, qui fixe ses propres seuils.
La décote s'applique-t-elle de la même façon partout dans la région ?
Rien ne permet de l'affirmer. Les écarts publiés ici sont calculés sur la France entière et n'ont pas encore été recalculés sur les six départements de Provence-Alpes-Côte d'Azur. Le littoral tendu et l'arrière-pays ne se comportent pas de la même manière : sur un marché où la demande dépasse largement l'offre, l'étiquette pèse en général moins.
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Sources
Chaque chiffre publié sur cette page porte sa source dans la phrase ou dans la note de lecture du tableau qui l'affiche. Références vérifiées le 31 août 2026.