Donnée de référence · 31 août 2026
Surface loi Carrez : ce qui compte, ce qui ne compte pas
La loi Carrez ne mesure que les lots de copropriété d'au moins 8 m² : une maison individuelle qui n'appartient à aucune copropriété n'a pas de surface Carrez.
C'est la confusion la plus fréquente dans une région de villas et de lotissements. Le mesurage reste utile, mais il ne relève ni du même texte, ni de la même sanction.
Écrit par François-Xavier Tournut · Expert immobilier
Ce que le mesurage Carrez retient et ce qu'il écarte
| Élément | Compté | Précision |
|---|---|---|
| Planchers des locaux clos et couverts | Oui | C'est l'assiette du calcul, avant déductions. |
| Murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines | Non | Ces emprises sont déduites de la surface des planchers. |
| Embrasures de portes et de fenêtres | Non | Déduites au même titre que les cloisons. |
| Parties d'une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m | Non | Combles aménagés en sous-pente, dessous d'escalier, mezzanines basses. |
| Caves, garages, emplacements de stationnement | Non | Exclus par le texte, même s'ils sont clos et couverts. |
| Terrasses, balcons, loggias non fermées, vérandas non closes | Non | Faute d'être des locaux clos et couverts. Le point revient souvent sur le littoral. |
| Lot ou fraction de lot inférieur à 8 m² | Non | Le seuil de 8 m² écarte le lot entier du mesurage. |
- Décret n° 97-532 du 23 mai 1997 portant définition de la superficie privative d'un lot de copropriété, pris pour l'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965.
- Le mesurage n'est soumis à aucune certification obligatoire : le vendeur peut le réaliser lui-même. Il en supporte alors seul les conséquences en cas d'erreur.
Quatre surfaces, quatre usages à ne pas confondre
| Surface | Quand elle est exigée | Ce qu'elle inclut en propre | Texte |
|---|---|---|---|
| Superficie loi Carrez | Vente d'un lot de copropriété | Locaux clos et couverts, hauteur d'au moins 1,80 m, hors caves, garages et stationnements | Loi du 10 juillet 1965, art. 46 |
| Surface habitable, dite loi Boutin | Bail d'habitation vide à titre de résidence principale | Même logique de mesurage, mais les caves, garages, terrasses, balcons et vérandas sont exclus par nature | Loi du 6 juillet 1989, art. 3 |
| Surface de plancher | Autorisation d'urbanisme (permis, déclaration préalable) | Somme des surfaces closes et couvertes sous 1,80 m de hauteur, après déductions d'urbanisme | Code de l'urbanisme, art. R. 111-22 |
| Surface annoncée dans une annonce de vente de maison | Aucune obligation légale de mesurage | Ce que le vendeur déclare, sous sa responsabilité contractuelle | Code civil, art. 1602 et suivants |
La sanction du vingtième, et le délai d'un an
L'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 impose de mentionner la superficie de la partie privative dans toute promesse et dans l'acte de vente d'un lot de copropriété. L'absence totale de mention ouvre une action en nullité de l'acte, que l'acquéreur peut exercer jusqu'à un mois après la signature de l'acte authentique.
Si la superficie est mentionnée mais inférieure de plus d'un vingtième, soit 5 %, à la superficie réelle, l'acquéreur peut demander une diminution du prix proportionnelle au manque. Cette action se prescrit par un an à compter de l'acte authentique. La règle ne joue que dans un sens : un mesurage qui se révèle supérieur à ce qui était annoncé ne donne droit à aucun supplément de prix pour le vendeur.
La villa hors copropriété : ce qui s'applique à la place
Une maison individuelle qui n'est pas divisée en lots et n'appartient à aucune copropriété sort du champ de l'article 46. Il n'y a donc ni mesurage obligatoire, ni action en réduction du prix au vingtième. C'est le cas le plus courant en Provence-Alpes-Côte d'Azur, où le bien type est une villa sur sa parcelle.
Cela ne veut pas dire que la surface est sans conséquence. Le vendeur qui annonce une surface reste tenu par ce qu'il a déclaré : une différence importante peut être discutée sur le terrain du droit commun de la vente, erreur ou réticence dolosive, avec un régime de preuve et des délais tout autres que ceux de la loi Carrez. Et si la maison est ensuite louée vide à titre de résidence principale, le bail doit mentionner la surface habitable au sens de la loi du 6 juillet 1989.
Attention à la nuance qui piège : une villa peut parfaitement se trouver en copropriété. Les lotissements et les domaines résidentiels du littoral sont fréquemment organisés en copropriété horizontale, avec des lots privatifs et des parties communes. Dans ce cas, l'article 46 s'applique pleinement à la maison, exactement comme à un appartement. La réponse se lit dans le règlement de copropriété et l'état descriptif de division, pas dans la forme du bâti.
Les pièges de mesurage propres au bâti régional
Trois configurations reviennent constamment. La véranda et la loggia d'abord : elles ne comptent que si elles sont réellement closes et couvertes, ce qui suppose des menuiseries fixes ou coulissantes, et non un simple store ou une pergola. Les combles ensuite, dans les maisons de village et les bastides : seule la partie sous au moins 1,80 m de hauteur entre dans le calcul, ce qui peut retrancher plusieurs mètres carrés à une pièce pourtant utilisable.
Le sous-sol enfin, très répandu dans les villas des années 1960 à 1990. S'il est qualifié de cave ou de garage dans l'état descriptif de division, il est exclu, quel que soit son aménagement réel. Un sous-sol transformé en pièce de vie sans que la destination du lot ait été modifiée reste hors surface Carrez.
À retenir
- La superficie loi Carrez concerne les lots de copropriété d'au moins 8 m², pas les maisons individuelles hors copropriété.
- Une superficie inférieure de plus de 5 % à la réalité ouvre une action en diminution du prix, à exercer dans l'année qui suit l'acte authentique (loi du 10 juillet 1965, art. 46).
- Une villa située dans un lotissement organisé en copropriété est bien soumise à la loi Carrez : c'est le règlement de copropriété qui tranche, pas la forme du bâtiment.
Questions fréquentes
La loi Carrez s'applique-t-elle à une maison individuelle ?
Seulement si la maison constitue un lot de copropriété, ce qui arrive dans les lotissements et domaines organisés en copropriété horizontale. Une maison sur sa parcelle, hors copropriété, n'entre pas dans le champ de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 : aucun mesurage n'est obligatoire à la vente, et l'action en réduction du prix au vingtième ne peut pas être invoquée.
Une terrasse ou une véranda compte-t-elle dans la surface Carrez ?
Une terrasse et un balcon ne comptent pas : ils ne sont pas des locaux clos et couverts. Une véranda ou une loggia ne compte que si elle est effectivement close et couverte par des éléments fixes, et pour ses seules parties d'une hauteur d'au moins 1,80 m.
Que se passe-t-il si la surface annoncée est fausse ?
Pour un lot de copropriété, si la superficie réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle mentionnée dans l'acte, l'acquéreur peut demander une réduction du prix proportionnelle au déficit, dans l'année suivant l'acte authentique. L'absence de toute mention de superficie ouvre, elle, une action en nullité de l'acte pendant un mois après sa signature.
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Sources
Chaque chiffre publié sur cette page porte sa source dans la phrase ou dans la note de lecture du tableau qui l'affiche. Références vérifiées le 31 août 2026.