DPE et résidence secondaire en PACA : ce que le meublé de tourisme change sur le littoral

Le DPE et la résidence secondaire en PACA sont longtemps restés un angle mort : on vendait et on louait des maisons de vacances sans trop se soucier de leur étiquette énergétique. Ce n'est plus le cas. La région concentre un taux exceptionnel de résidences secondaires, sur le littoral du Var et des Alpes-Maritimes, dans les stations des Hautes-Alpes et des Alpes-de-Haute-Provence, et dans le Luberon du Vaucluse. Or la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 a engagé un rapprochement des meublés de tourisme avec les exigences de performance énergétique qui pèsent déjà sur les résidences principales.

Ce que dit la loi du 19 novembre 2024

La loi n° 2024-1039, dite loi Le Meur, vise à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme et à les aligner progressivement sur les exigences de décence énergétique. Le texte prévoit notamment que les logements proposés en location meublée touristique soient soumis à des obligations de performance énergétique selon un calendrier propre, précisé par décrets. Ce point est important : plusieurs dispositions dépendent de textes d'application, et une obligation dont le décret n'est pas paru ne saurait être présentée comme définitivement en vigueur. Il faut donc se référer au texte publié au Journal officiel et à ses décrets pour connaître l'échéance exacte applicable à un logement donné.

Résidence secondaire ne veut pas dire logement dispensé

Un point de clarté d'abord : une résidence secondaire vendue reste soumise aux diagnostics de droit commun, sans dérogation. Le DPE est obligatoire, opposable, valable dix ans, et il déclenche l'audit énergétique à la vente d'un logement classé F ou G depuis 2023, E depuis 2025. La maison de vacances du littoral ou du Luberon suit exactement les mêmes règles qu'une résidence principale à la vente. Ce qui change avec la loi de 2024, c'est le volet location touristique, en particulier pour les propriétaires qui louent leur bien quelques semaines par an.

Le cas des meublés de tourisme du littoral et des Alpes

Beaucoup de propriétaires de PACA achètent un bien pour le louer en saison. Le meublé de tourisme obéit à des règles locales, souvent renforcées commune par commune sur le littoral et dans les stations, où les autorisations de changement d'usage et les quotas se multiplient. La loi de 2024 y ajoute la dimension énergétique. Pour un propriétaire, cela signifie qu'un logement mal classé pourrait, à terme et selon les décrets, voir sa location touristique restreinte, comme la location classique l'est déjà pour les classes les plus basses. Connaître son étiquette devient donc un préalable à tout projet locatif saisonnier.

Ce qu'un propriétaire de résidence secondaire doit vérifier

• La classe DPE du bien : elle conditionne l'audit à la vente et, de plus en plus, les possibilités de location.
• Les règles locales de meublé de tourisme de la commune, à vérifier en mairie, distinctes des règles énergétiques.
• Le calendrier réglementaire applicable, en se référant au texte publié et à ses décrets, sans anticiper une échéance non parue.

Changement d'usage et location saisonnière

Louer un logement en meublé de tourisme ne se résume pas au DPE. Sur le littoral et dans les communes touristiques de la région, la location saisonnière est de plus en plus encadrée : enregistrement en mairie, parfois autorisation de changement d'usage avec obligation de compensation, quotas de nuitées pour une résidence principale, et règles propres à chaque copropriété. Ces règles, distinctes des exigences énergétiques, se vérifient commune par commune, car une ville peut être très restrictive quand sa voisine ne l'est pas. Un propriétaire qui achète pour louer en saison doit donc mener deux vérifications en parallèle : la faisabilité réglementaire locale de la location touristique, et la performance énergétique du bien. Négliger la première expose à un refus ou à une sanction, négliger la seconde à une restriction future selon le calendrier fixé par les décrets d'application.

Diagnostics et régimes de location : ne pas tout confondre

Un même logement peut relever de plusieurs régimes selon son usage, et chacun a ses exigences. À la vente, le dossier de diagnostics est celui de droit commun, DPE en tête. En location classique, longue durée, le DPE s'accompagne de contraintes de décence énergétique déjà en vigueur pour les classes les plus basses. En location meublée touristique, la loi du 19 novembre 2024 ajoute progressivement des exigences de performance, selon un calendrier précisé par décrets. Ces régimes ne se cumulent pas au hasard : un propriétaire doit savoir sous quel statut il exploite son bien pour connaître ses obligations. En cas de doute, mieux vaut partir de la classe DPE réelle du logement, qui est le dénominateur commun de tous ces régimes, et raisonner ensuite selon l'usage envisagé.

La fiscalité locale, un paramètre du calcul patrimonial

Posséder une résidence secondaire en PACA implique aussi une dimension fiscale locale qui pèse dans la décision de conserver, vendre ou louer. De nombreuses communes touristiques, en zone tendue, appliquent une majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, dont le taux est fixé localement. Cette charge, distincte des règles de diagnostic, s'ajoute au raisonnement du propriétaire : un bien peu occupé et fortement taxé peut orienter vers la location ou la vente. Ces éléments fiscaux évoluent et dépendent de chaque commune, ils se vérifient auprès de la collectivité concernée et ne constituent pas un conseil patrimonial personnalisé. Ce qui relève de ce site est en revanche clair : quelle que soit la stratégie retenue, connaître la classe énergétique du bien conditionne à la fois sa valeur à la vente et sa capacité à être loué, en location classique comme en meublé de tourisme.

Anticiper plutôt que subir

Le mouvement de fond est clair : la performance énergétique s'étend peu à peu à tous les usages du logement, résidence principale, location classique et désormais location touristique. Pour un propriétaire de résidence secondaire en PACA, la bonne démarche consiste à connaître précisément la classe de son bien et à planifier, le cas échéant, les travaux qui sécuriseront à la fois sa valeur à la revente et sa capacité à louer. Estimez votre situation avec le simulateur de DPE, puis faites établir le diagnostic officiel en demandant un devis à un professionnel certifié de la région. Consultez aussi les pages de Cannes, d'Hyères et de Manosque pour situer votre secteur.