Passoire thermique
Aussi appelé : logement F, logement G, logement énergivore
Logement classé F ou G au DPE, soumis à un calendrier d'interdiction de mise en location et à un audit obligatoire en cas de vente.
Écrit par Paul Arrial · Co-fondateur de FutureFrame · Expert investissement immobilier
Est appelé passoire thermique un logement dont le DPE affiche la lettre F ou G. Le terme n'a rien d'informel : il commande une série d'obligations dont le calendrier est fixé par la loi Climat et Résilience.
Ce qui s'applique aux bailleurs
- Gel des loyers : plus aucune hausse n'est possible sur un logement classé F ou G depuis le 24 août 2022, que ce soit à la relocation, au renouvellement du bail ou par révision annuelle.
- Interdiction de louer : les logements classés G sont sortis du parc locatif au 1er janvier 2025. L'échéance suivante vise les logements classés F au 1er janvier 2028, puis les logements classés E au 1er janvier 2034.
- Un logement interdit à la location n'est pas interdit de vente : il reste cessible, avec un audit énergétique obligatoire.
Le cas particulier de la région
Une part importante du parc concerné ici n'est pas louée à l'année : résidences secondaires du littoral varois et des Alpes-Maritimes, chalets et maisons de village dans les Hautes-Alpes et les Alpes-de-Haute-Provence, mas et bastides du Vaucluse. Un propriétaire qui n'occupe pas et ne loue pas en résidence principale n'est pas soumis au calendrier locatif.
Il n'est pas pour autant hors de portée de la réglementation. La vente déclenche l'audit, et la mise en location saisonnière relève des règles décrites dans la fiche meublé de tourisme, qui posent leur propre exigence de classe.
Vérifier avant de conclure
Deux textes récents ont fait sortir des logements de la catégorie sans travaux : l'adaptation des seuils des logements de moins de 40 mètres carrés en 2024, et le passage du coefficient de l'électricité à 1,9 au 1er janvier 2026. Un diagnostic antérieur peut donc surestimer la contrainte. Le simulateur permet d'estimer l'effet de travaux, et les pages villes situent la commune dans le parc régional.
Questions fréquentes
Ma résidence secondaire classée G est-elle concernée ?
Le calendrier d'interdiction porte sur la mise en location à titre de résidence principale. Une résidence secondaire que vous occupez vous-même n'est pas visée par ce calendrier. En revanche, la vente du bien déclenche l'audit énergétique réglementaire, et la location saisonnière obéit à ses propres règles de classe.
Que risque un bailleur qui loue un logement interdit ?
Le logement n'est plus considéré comme décent. Le locataire peut demander au juge la mise en conformité du bien, une réduction du loyer ou sa suspension, et le bailleur ne peut plus opposer les clauses habituelles du bail sur ce point. Les aides au logement peuvent également être conservées par l'organisme payeur.
Combien de temps faut-il pour sortir de la classe F ou G ?
Cela dépend du poste qui déclasse. Remplacer une chaudière au fioul agit surtout sur l'étiquette climat et peut suffire à faire gagner une ou deux lettres ; reprendre l'isolation de l'enveloppe est plus lourd mais plus durable. Un audit énergétique chiffre les deux parcours, ce qui en fait un outil de décision avant même d'être une obligation.
Sources officielles
Vous voulez consulter un DPE officiel ?
Notre base reprend l'intégralité des 14,8 millions de diagnostics publiés par l'ADEME. Tapez une adresse ou un numéro de DPE.