Valeur verte
Aussi appelé : décote énergétique, prime verte, décote passoire
Écart de prix observé entre deux biens comparables qui ne se distinguent que par leur classe au DPE.
Écrit par Paul Arrial · Co-fondateur de FutureFrame · Expert investissement immobilier
La valeur verte désigne l'effet de la performance énergétique sur le prix d'un logement. Elle se lit dans les deux sens : une prime pour les biens bien classés, une décote pour les passoires thermiques.
Comment elle se mesure
L'exercice est plus délicat qu'il n'y paraît. Comparer le prix moyen des logements classés C à celui des logements classés F ne mesure pas la valeur verte : cela mesure surtout que les deux populations n'ont ni le même âge, ni la même localisation, ni la même taille. La mesure sérieuse suppose d'apparier chaque vente à son diagnostic et de neutraliser les autres caractéristiques du bien.
Le site conduit cet appariement sur les ventes issues des demandes de valeurs foncières et les diagnostics de l'observatoire de l'ADEME. La méthode, le périmètre retenu et les résultats sont exposés dans le rapport valeur verte, avec les effectifs sur lesquels chaque écart est calculé. Un écart affiché sans son effectif ne vaut pas grand-chose, et il n'en sortira pas d'ici.
Ce qui la fait varier
- La tension du marché local. Là où la demande dépasse fortement l'offre, l'acquéreur transige plus volontiers sur l'étiquette. Une commune littorale recherchée et un village de l'arrière-pays ne réagissent pas de la même façon.
- Le type de bien. Sur une maison individuelle, l'acquéreur peut engager les travaux seul ; sur un appartement, il dépend de sa copropriété. Le poids de la classe n'est pas le même.
- L'usage visé. Pour une résidence secondaire, le calendrier des interdictions de location ne s'applique pas, ce qui atténue la contrainte. Elle réapparaît si le bien est destiné à la location saisonnière, comme l'explique la fiche meublé de tourisme.
- Le calendrier réglementaire lui-même. À mesure qu'une échéance approche, la décote d'un bien concerné tend à se rapprocher du coût des travaux qui l'en sortiraient.
Pour un vendeur
Un audit énergétique chiffré, présenté dès la mise en vente, remplace une inquiétude vague par un montant discutable. C'est généralement plus efficace que de laisser l'acquéreur estimer lui-même, et à sa main, le coût des travaux à venir.
Questions fréquentes
Combien vaut une lettre de DPE en pourcentage du prix ?
Aucun chiffre unique ne vaut pour tous les marchés : l'écart dépend de la tension locale, du type de bien et de l'usage visé. Les écarts que nous publions sont calculés par appariement entre ventes et diagnostics et présentés avec leurs effectifs dans le rapport valeur verte, marché par marché.
La décote s'applique-t-elle aux résidences secondaires ?
Elle joue différemment. Le calendrier des interdictions de location ne vise pas un bien qui n'est pas loué à titre de résidence principale, ce qui allège la contrainte perçue par l'acquéreur. Elle revient si le bien est acheté pour être loué en meublé de tourisme, régime qui pose sa propre exigence de classe.
Sources officielles
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