Communes au bâti le plus ancien de la région

1948 est la coupure conventionnelle que retiennent l'INSEE et l'ADEME entre le bâti traditionnel, en pierre ou en brique massive, et la construction d'après-guerre en béton et parpaing. Dans cette région, ce qui se trouve du côté ancien de la coupure a un nom : village perché, centre ancien, bastide, mas, cabanon.

Ce que la pierre fait au diagnostic

Elle joue dans les deux sens, et le rapport ne le dit qu'à moitié. Un mur de 50 à 60 centimètres a une inertie considérable : il restitue lentement, ce qui tempère l'été et amortit les écarts de température. C'est précisément ce que mesure l'indicateur de confort d'été, sur lequel ce bâti est souvent excellent.

Mais l'étiquette énergie porte d'abord sur l'hiver, et là, l'absence d'isolation rapportée se paie. En l'absence de relevé précis, la méthode 3CL applique au bâti antérieur à 1948 des valeurs par défaut sévères : de l'ordre de 2 W/m²·K pour un mur non isolé contre 0,3 avec une isolation par l'extérieur, 1,5 pour une toiture contre 0,2 avec 30 cm d'isolant, et le simple vitrage par défaut aux fenêtres. Sans travaux, la classe obtenue tombe fréquemment en E, F ou G.

L'ordre des travaux, et la contrainte patrimoniale

Les combles d'abord : c'est le meilleur rapport entre le gain et la dépense. Les ouvrants ensuite. Les murs en troisième, et c'est là que la région complique les choses : en secteur protégé, dans un village classé ou aux abords d'un monument, l'architecte des Bâtiments de France refuse couramment l'isolation par l'extérieur, qui modifierait la façade. Reste l'isolation par l'intérieur, qui coûte quelques centimètres de surface habitable, et qui supprime au passage une partie du bénéfice d'inertie. Le système de chauffage vient après, une fois les déperditions traitées, faute de quoi on dimensionne un équipement pour des pertes que l'on va supprimer.

Autres diagnostics à prévoir

Un bien antérieur à 1949 déclenche le constat de risque d'exposition au plomb. Une charpente ancienne apparente appelle souvent un état parasitaire en plus du constat termites obligatoire en zone d'arrêté. Ces deux points ne figurent pas dans ce classement, mais ils figureront dans le dossier de vente.